2021年四月房地產分析-預售屋、房地合一稅、國土計畫

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(台灣不動產物業人力資源協會 理事長)
(致理科技大學 曾文龍不動產學苑)
 
一、 預售屋價格是領頭羊,但轉賣將面臨重稅
 
半年來政府持續打房,希望把領頭羊預售屋價格打下來,把不時傳來「秒殺」,並且價格持續上漲的預售屋打下來。然而4月的預售屋市場價格因為營建成本衝高、營建工人極難找,4月預售屋新案價格並沒有下降的現象。
4月預售屋推案量極大,例如北台灣單一案量超過15億元以上的指標案就有為台北市南港「擎天森林」、文山「自慢藏」、萬華「中正誠閱」、新北市-板橋「達永冬慶」、「永翠漾」、「兆璞開禧」、永和「和峰」、土城「綠見竺」、鶯歌「金鶯廣場」、五股「天空之邑」、桃園「福鄉心匯」和「昭揚天濤」、桃園市中壢「潤隆國家大院」、八德「麗寶Fika」、新竹市「家益大舜NO.3」……等等眾多建案一波波湧出,價格仍不斷上揚,整體來看各縣市平均議價率微小。
板橋指標案「達永冬慶」,將接待中心與傳統工藝結合,打造成「消失製造所」,著眼於城市快發展下,逐漸消失的民間習俗與生活文化。饒有新意的創思讓接待中心變成受歡迎的打卡景點,成功抓住人潮。而舊建案的來人量則是明顯減少的,減幅約為10%~15%。
整體看來,4月新建案銷售狀況成績不錯,雖然舊建案看屋人數雖減少,但在政府強勢打房氛圍下仍願意至接待中心看房子的民眾,多半屬於剛性需求的自住型買方,購屋誠意度高,所以普遍而言,舊建案成交比例也是有不錯的業績。
 
二、房地合一稅2.0,更重稅時代
 
為健全不動產市場發展,遏抑台灣炒地皮炒房不勞而獲的瘋狂現象,解決房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅之弊病,台灣自105年1月1日起,開始實施房地合一課徵所得稅制度,使得投資客投機客黯然退出市場。然而近兩年不動產市場出現的不當炒作問題再度為各界所詬病,於今年3月11日行政院會通過, 4月9日立法院迅速三讀通過所得稅法部分條文修正案,也就是所謂打炒房殺手鐧的「房地合一2.0」,短短一個月快速修法完成!並將在7月1日上路,顯見政府抑制房市炒作歪風之重視!
此次修法重點有:
(一)短期套利者課重稅。延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,居住者個人交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾5年,稅率35%,以抑制個人短期炒作不動產。應於完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日、股份或出資額交易日之次日起30日內申報。
(二)法人比照個人課稅。營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅,以防止個人藉設立營利事業短期交易房地來避稅。修法後,營利事業交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾 5年,稅率35%;持有房地超過5年,稅率20%。申報方式於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額,合併報繳。
(三)擴大房地課稅範圍,增列兩項課稅標的,交易預售屋及其坐落基地,以及交易持股或出資額過半數營利事業之股份或出資額,且該營利事業股權或出資額價值50%以上是由我國境內房地構成者,以防止透過移轉型態來避稅。
(四)土地漲價總數額增設減除上限,以防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅。以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負,明定得減除之土地漲價總數額,以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限,超過部分不得減除,但其屬超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支。
(五)五種交易不受修法影響:1、仍維持稅率20%者:(1)個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易。(2)個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。(3)個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。(4)營利事業興建房屋完成後第一次移轉。2、維持稅率10%:自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)。
(六)房地合一2.0今年7月1日起開始施行。個人及營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房地適用房地合一稅2.0。
 
三、各縣市國土計畫法正式實施
 
為因應全球環境及氣候變遷、解決臺灣土地開發亂象,《國土計畫法》於2016年公告施行,內政部於2018年正式施行第1階段的「全國國土計畫」。內政部表示,各縣市國土計畫已順利完成,農地維護面積達81公頃,民眾既有土地並不受影響;下一階段將公告國土功能分區。
內政部4月30日表示,各地方政府提報的直轄市、縣(市)國土計畫,日前均已經內政部核定,並於4月30日公告實施,從現在開始,各縣市的非都市土地開發利用,以及都市計畫檢討變更,都必須符合國土計畫指導;未來四年內,即114年4月30日前,地方政府還要再依法完成第三階段國土功能分區圖的繪製及公告,以正式依《國土計畫法》進行管制。
「全國國土計畫」在2018年4月30日公告實施,除台北市、嘉義市、金門縣、連江縣因土地均屬都市計畫及國家公園,依法免擬國土計畫外,其餘18個直轄市、縣(市)政府,依法都要在4月30日以前,公告實施當地的國土計畫。
直轄市、縣(市)國土計畫地方政府自行擬訂,依據地方特性及資源條件,提出發展或保護(育)空間構想,從去年開始歷經多次專案小組及大會審議,終於逐步達成共識。既有土地的合法使用權益,並不會因此有所改變或調整;除此之外,在農地保護方面,各個縣市的「宜維護農地」總量為81萬公頃;「原住民土地」部分,為充分考量原住民族傳統習慣,原鄉地區得依部落實際發展情形,將既有建築用地及建物分布範圍劃設為「農業發展地區第四類」,以落實國土計畫法宣示尊重及保存原民傳統文化、領域及智慧的規劃基本原則。
依照國土計畫法規定,未來直轄市、縣(市)國土計畫每隔五年,即可因應實際發展情況辦理通盤檢討,若屬加強資源保育或配合重大公共設施、公用事業計畫興辦情形者,並可適時檢討變更。未來地方政府還要在四年內,完成國土功能分區圖繪製及公告,以正式依國土計畫法進行管制,目前各地方政府已啟動國土功能分區圖劃設作業。
 
(本文刊載於現代地政雜誌)
 

房地產分析專欄