2021年5月房地產分析-疫情發燒,擊潰房地產

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(台灣不動產物業人力資源協會 理事長)
(致理科技大學 曾文龍不動產學苑)
 
一年多了,新冠肺炎殘虐了全世界人民,到現在仍在艱困奮戰。世界各國沒有辦法再熱絡往來,立刻擊垮了航空業、旅行觀光業、飯店旅館業、餐飲業……台灣一年多來,防禦成功,傷亡率很低,沒有封城,人民照常往來,僅需要量體溫、保持距離,號稱「世界防疫模範生」!然而5月15日,風雲急轉直下,政府突然宣布升級為三級警戒,然而病毒已長驅直入台灣許多地方!台灣人必須守在家自救,不能群聚。分流上班、遠距上班……,街上空蕩蕩,公車捷運乘客稀少,到了假日,宛如空城。
人與人不再連結,立即擊潰了兩年來非常熱絡發燒的台灣房地產。一年多來百業蕭條,唯獨股市、房市、宅配等少數行業,異常熱絡。房地產猶如天之驕子,在銀行低利率,許多熱錢無處去的情況,源源不斷湧入房地產。去年房地產不斷發燒發熱,民眾勇於房地產買賣,賣方繳了許多房地合一稅給政府。價格升高,房價升高,政府警覺情況不對,在去年底公開數度打房,立法院並迅速通過了實價登錄2.0、房地合一2.0將在7月1日實施,然而7月1日實施的效果如何尚未可知,新冠肺炎長驅直入台灣,比政府的打房還厲害,立即把台灣房地產打得癱趴倒地!一個月來因COVID-19 確診 +死亡的數字一直攀升,每個數字都是一條人命,叫人怵目驚心!
5月台灣房地產市場現象如下:
(一)房地合一稅2.0新制將在7月1日實施,稅負更為嚴重,因此4月5月成了房屋出售的逃命波。6都買賣移轉棟數5月份全數大幅增加,5月反映了4月大量售出,在5月移轉登記完畢。台北市成交2,999棟,月增10.6%、年增41.6%;新北成交6,549棟,月增3.5%、年增56.7%;桃園成交3,896棟,月增3.7%、年增22.4%;台中成交4,303棟,月增11.4%、年增42.4%;台南成交2,517棟,月增17.5%、年增50.2%;高雄成交4,490棟,月增20.7%、年增48%。創了8年來同期新高。5月的買賣移轉情況,要到6月的統計才看得出來。
(二)5月房市瞬間冷淡,建商放慢推案時程,但並未降價。因為繼續高漲的營造成本造成巨大壓力,疫情爆發後,缺工情況更嚴重,有些工人甚至染疫而需停工,可能都將爆發未來交屋日期的拖延糾紛。許多建案交屋期可能要延長半年以上,一年來缺工缺料,非常嚴重,勞工工資大漲,工人很難找。
(三)房市急凍,代銷業案場來人減少6成到8成,原來最熱絡的代銷市場進入冷凍庫。520是傳統的代銷業熱門檔期,被新冠肺炎擊潰。許多豪華的接待中心,耗資數千萬,現在門可羅雀,人潮不再。因此不少建案暫停銷售,有些有些銷售人員採分流上班,有些跑單人員被通知6月中旬前不必上班,被迫休無薪假。
(四)營建署呼籲房東減租,疫情肆虐最嚴重的台北市新北市,全國三級警戒延長到6月14日,中央疫情指揮中心宣布三級警戒區域的小吃攤、餐廳都要落實實聯制,並強化清潔消毒,一律外帶、外送或停業。疫情警戒提升,降低民眾外出用餐的意願,餐廳來店率大大減少,許多餐廳店家索性拉下鐵門暫停營業或許還能減低成本支出。這項政策大大衝擊雙北市店面租賃市場!撐不下去的店面退租屢有所聞,彷彿掀起烈日下的風暴。 5月以來短短不過三週,網路待租店面件數暴增上千間,增幅逾20%。台北市以大安區約增加150間最多,行走忠孝東路巷弄間,屢見貼著出租紅條的空店面,冷清街景讓人不勝唏噓。士林夜市更盛傳將倒掉200家店面。新北市則以板橋增加74間店面居冠。以增幅來看,台北市大安區增幅近20%最多,新北市則以最早爆出社區傳染的蘆洲區增加33%最多,其次為板橋31%,永和30%。而近日確診人數急速上升的三重、新莊、中永和,待租店面數字也在急速增加中!雙北原本人潮熱鬧的街道如今宛若空城。目前雙北店面平均租金開價下修約5%,網路上出現大量「疫情特惠專案」訴求,為尋求新租客,房東不得不放軟姿態,降低租金。這波疫情對雙北各大商圈可謂慘烈。若疫情緩和速度太慢,沒有來客的日子持續拉長,商圈店家撐不下去的狀況將會愈來愈多,到時候收不到房租收益、空有店面的房東恐怕是愈來愈多了!
(五)各大租屋平台線上代租物件不少,租屋物件推出防疫優惠價,例如有的直接打7折,有的打6折,有位佛心房東還貼出「警消醫護人員半年免租金」。許多社區禁止帶看,加深出租難度,這些對靠包租過活的包租公、包租婆,產生極大的壓力。
(六)低總價剛需市場比較不受影響。疫情爆發後,看屋人確實變少,但房市自住剛性需求仍在,只是需求遞延,疫情若過去、警戒放寬後,房市需求將回籠。央行4月31日發布金融穩定報告指出,國內不動產市場價量齊增,民眾購屋負擔變重。央行指出,109年房市交易量增加,全國建物所有權買賣移轉棟數年增8.76%,內政部住宅價格指數、信義房價指數(成屋市場)及國泰房價指數(新推案市場)亦升抵新高,但新建餘屋賣壓仍在。去年第4季全國房貸負擔率為36.81%,房價所得比為9.2倍,均較去年同期略增,購屋負擔增加,六都中台北市購屋負擔最重。為抑制房市炒作,政府去年12月推出「健全房地產市場方案」,相關部會修法完善相關管理制度並合理化不動產稅負等,央行亦兩度調整選擇性信用管制措施,均有助房市穩健發展。政府採取一系列健全房市措後,降溫投機炒作氣氛,房市主要是以自住的剛性需求為主,相信疫情過後還是回籠。
(七)新冠疫情打趴全球經濟,可怕病毒仍持續變異,未來疫情恐成為流感化。人類的居住空間當面臨改革,以保護居家生命的安全。例如:大樓電梯是密閉空間,容易交叉傳染病毒。公共設施當研擬防疫方案。上下樓層管道也是病毒傳播途徑,台灣新建建築當引進當層排氣、全熱交換器等系統。疫情嚴重,民眾鎖在家裡,宅配需要量大增。大樓管理櫃台形同中繼站,外送物件如何安全送到住家,是一個嚴肅的課題。櫃檯的酒精、紫外線清淨機等消毒器具儀器,已成為必要。大樓健身房也需改變為個人化的健身空間。總之,如何增加防堵病毒的安全設計、淨化空間走道,都應該納入相關設計。
(八)逃漏房地合一稅。財政部認為近年在稽徵實務上發現三種刻意規避房地合一稅情況,包括刻意高報土地移轉現值、運用空殼公司收購不動產再轉賣股權,這兩種已透過房地合一2.0修法防堵,另外還有虛報裝潢費成本,國稅局已啟動查核。房地合一課稅稅基為房地成交價減除土增稅課稅範圍與各項成本費用,再依照持有年度對應稅率課稅。土增稅是依土地購入與出售時的漲價總數額課稅,但因為土增稅自用稅率為10%,比起房地合一稅10%~45%多半較低,部分民眾夥同交易人刻意高報移轉土地現值,讓原本適用45%稅率的部分稅基轉為適用10%土增稅,以此規避稅負。另外,前幾年也有民眾成立未上市櫃空殼公司,收購單一建案不動產,再將公司股權轉賣他人,因為未上市櫃股權交易在2021年以前免課基本稅負,同時也停徵證所稅,等於稅負可從房地合一最高稅率45%降為最低0%,形同變相逃漏稅。
為因應兩大逃稅情況,財政部自去年啟動修正所得稅額基本條例,將2021年以後的未上市櫃股權交易列入基本稅負範圍,今年更推動房地合一稅2.0,將未上市櫃公司且價值五成以上皆為不動產的半數股權交易列入房地合一稅範圍,另外也限定土地漲價總數額以公告現值差額為限,超出部分只能列費用扣除。
(九)新冠疫情持續升高,飯店生意掉9成。台灣飯店業者再度成為超級重災區,據了解,目前呈現小商旅直接休業,大型業者轉做防疫旅館的態勢,新一波倒閉潮一觸即發。疫情升高,飯店業首當其衝,市況更是雪上加霜,但景象迥異於去年疫情乍起之時,斷尾求售的業者面臨市場冷淡,買家審慎的窘境;也有業者認清現實,放棄國際觀光客市場,積極尋求轉型。至於過去一年轉做防疫旅館,以求維持營運動能的業者,也面臨收入大減的無力感。劇烈變局,帶來了大淘汰潮。
原本台灣抗疫有成,國旅成為飯店市場主要需求,沒想到好景在今年5月中警戒升級開始,又大量出現退房比訂房還多的慘況。這波疫情來的又猛又急,比去年更慘,甚至短期內無法趨緩,飯店業已然進入另一波寒冬。
 
(本文刊載於現代地政雜誌)
 

房地產分析專欄