2021年6月房地產分析-買房就好,何必買土地?國有地上權土地搶標!

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(台灣不動產物業人力資源協會 理事長)
(致理科技大學 曾文龍不動產學苑)
 
6月疫情非常嚴重,每天下午2點,指揮中心報告皆是壞消息!確診人數大多數是3位數,死亡人數2位數,全部確診人數已高達1萬多人,死亡人數6百多人,這是國家的空前大災難!原本大家企望經歷一個多月之後疫情能稍稍緩解,想不到新冠肺炎(COVID-19)疫情持續在全球延燒,尤其最近出現印度變異株Delta病毒,傳染性更為強悍,更是讓全球聞之色變。根據全球指標性商業雜誌《彭博社》(Bloomberg News)統計,去年起針對全球各國進行防疫韌性排名,每月底公布最新結果,其中最新一期排名出爐,台灣排名直直落,從原先的第5名,5月掉至第15名,6月最新排名更是大幅下滑到第44名。台灣曾經是世界防疫模範生的前5名,世界最新的統計已跌落到40幾名,從前段班跌落到末段班!
《彭博社》公布的「全球防疫韌性排名」(The Covid Resilience Ranking),是針對全球53個規模超過2000億美元經濟體的國家進行評比。評分項目包括疫苗接種率、封鎖嚴重性、航班飛行力,以及開放接種疫苗旅客的旅行路線等4項指標,台灣這4項指標均呈現代表差勁的橘色。指標顯示,台灣在疫苗接種率僅4%,排名第44名;封鎖嚴重性評分為69分,名列37名;航班飛行力部分,台灣在該項指標為-91.5%,排行最後一名;開放接種疫苗旅客的旅行路線項目,台灣以122分排名43名,綜合排名下來名列第44名。台灣的排名從前5名的資優生,大幅滑落至後段班第44名,關鍵在疫苗接種率僅4%和疫情再度爆發。現在又出現更恐怖的印度變異株Delta病毒,這場世紀性全球性的大災難又不知何時才能看到光明?!
6月的房市,除了少數公司少數業務員積極創造亮麗的業績,大部分都是苦哈哈的沮喪。然而,最令人感到驚艷與驚奇的是,國有土地財產局的國有土地地上權標售成績非常亮麗。未來建築商將推出地上權住宅,也就是民眾只買房,不買土地,則房價約為一般有土地有房子的房價的6~7成。除了死守古代觀念非買有土地的房子的民眾,一般人會去買地上權住宅,房價便宜,一樣有房子住。
6月房地產業績最好的,應該是財政部國產署!6月21日在全台推出國有地上權開標,20宗標的共有10宗標脫,標脫率達到5成!這個銷售率在疫情期間是非常難得的!部分標的甚至出現11家公司搶1標的可怕熱鬧盛況!現金滿滿的業者,趁疫情期間出來搶貨,國泰金控6月21日公布6月國民經濟信心指數,從景氣、就業薪資展望、賣房意願等,都出現墜崖式下降,但民眾購屋意願卻逆勢較5月成長,應該是有一部分民眾想危機入市撿便宜。國有地上權標的,其中有一塊232坪,鄰近台北市松山區微風南京,地點非常卓越,台北市已經沒有土地了,這塊土地竟然吸引了11封標單搶標,創了史上第2高的紀錄!許多建商、壽險業者激烈高價搶地,最後由皇翔建設勝出,以高價8.54億元得標,創了區域的新高價,議價率高達61.55%!這個盛況實在太振奮人心了!另外,食品業龍頭全聯,這次也在中南部搶土地搶標4宗地上權標的,順利搶到2宗,顯然非常積極要拓版中南部的市場。這次全聯搶到的是高雄與屏東地上權,全聯展店計畫每年高達60店,正在積極地進行。
國產署今年共推出兩批地上權案,第一批共列標15宗、標脫九宗,得標金額123億元;第二批共列標19宗、標脫八宗,得標金額27億元。再加上另外單獨列標的世貿三館地上權案也順利標脫312億元,今年成績非常輝煌,全年得標金額共463億元,完全不畏疫情,刷新歷年紀錄!
今年全年標脫率、得標金額都寫下新紀錄,因為中南部地上權市場本來就很熱絡,再來是因為世貿三館、國泰營區等指標型大案釋出,全年得標權利金自然也高。
6月14日開標的地上權案,高雄市鳳山區福誠段土地搶標很熱烈,共吸引三張標單投標,最後由北京建設公司得標,溢價率高達67.87%!市場反應熱絡,溢價率也創下該區段紀錄。
近年地上權住宅在南部興起風潮,高雄福誠段一帶有不少建商搶進,規畫地上權住宅,不僅這次列標的福誠段標的受到歡迎,鄰近高雄市鳳山區建軍段土地、三民區義民段土地,使用分區都是住宅用地,這次也順利標脫,分別由永信建設、北京建設得標。
全聯這次標下高雄市岡山區岡山段一塊商業區土地,溢價率14.35%,也將規劃為門市。目前全聯全台門市約1,017店,龍頭老大!
國產署原先樂觀認為可順利標脫的台中市東區練武段土地(位於干城重劃區)及台南市東區土地,這次都落榜,無人投標。官員表示,兩案市場詢問度都很高,可能因當地開發剛起步,觀望氣氛濃厚,但未來仍然看好。
明年國產署各分署將持續盤點標的,以設定地上權活化大面積國有土地,希望兼顧國庫收益下,創造民眾、業者及政府三贏。
台北市信義區松勇路著名地上權豪宅「台北花園」,已經是蓋好17年的3棟大豪宅,土地巨大,有2千多坪,有非常舒適的大庭院、公共設施等,隔鄰又是3千多坪的公園,吸引了許多大老闆及上市公司大老闆住在這裡,但是房價就相對便宜了,不必準備太多的現金。前幾年新蓋好的台北市景美羅斯福路「華固新天地」地上權住宅,基地高達10,675坪,規劃537戶住宅以及170戶的商辦。
華固建設於2013年取得景美財訓所地上權開發資格,隨即投入整體規劃,擁有70年的使用權,106年初 SOHO 商辦區、YOHO 住宅區 都已經完成,目前還有約66年的使用權。交屋後,地租部分將依預售當年度(103年度)的公告地價計算,「超額」部分則由華固吸收10年的差額。
地上權的法律條文規定在民法物權篇,例如第832條是地上權的定義:「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」832條之1是地上權的存續期間與終止。835條之1是地租給付的公平原則:「地上權設定後,因土地價值之昇降,依原定地租給付顯失公平者,當事人得請求法院增減之。 未定有地租之地上權,如因土地之負擔增加,非當時所得預料,仍無償使用顯失公平者,土地所有人得請求法院酌定其地租。」
 
(本文刊載於現代地政雜誌)
 

房地產分析專欄