2021年7月房地產分析- 二級警戒,市場回溫

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(台灣不動產物業人力資源協會 理事長)
(致理科技大學 曾文龍不動產學苑)
 
一、7月房市統計
6月的房屋買賣因為三級警戒疫情的影響到底有多大?這個要從7月內政部的買賣移轉棟數統計報表才看得出來,因為6月的成屋買賣到了地政事務所辦登記,1個月後才會在統計報表顯示出來。
根據6都地政局公布的7月份買賣移轉棟數為:6都總計17,591棟,比6月大幅下降29.7%。台北市台中市創下統計以來同期新低。台北市只有1,937棟比民國92年SARS期間還要慘重。台北市1,937棟比6月衰退37.7%,比去年同期2,892棟衰退%。新北市4,460棟,比6月5,609棟衰退20.5%。比去年7月6,142棟,衰退%。桃園3,013棟,比6月4,239棟衰退28.9%,比去年7月4,615棟衰退%。台中2,657棟比6月4,753棟衰退44.1%,最為慘重。台南2,545棟,比上個月3,棟衰退22%。比去年7月2,246棟衰退%。高雄2,981棟比6月4,196棟衰退29%,比去年7月3,634棟衰退%。實際上7月的房地產因為三級降為二級微解封,市場熱度緩步上升,比6月改善很多,但是這些統計數據因為登記的落差,要到8月才看得出來。春江水暖鴨先知,全台灣上萬家的房屋仲介公司,他們很多是開在一樓的店鋪,他們是第一線前線的從業人員,最為清楚房地產趨勢的起起落落,這個不是坐在房間舒適的寫文章的學者專家所可以知道的。每個工作有它的特性,我們必須整合綜合大家的高見,才能更為準確的判斷,千萬不能只聽某人之言或某家之言,否則,結論通常是很不正確、很悲慘的!也會錯過很多好時機的!
 
二、房價不動如山
5月爆發三級警戒嚴重疫情,人與人之間不能夠連結,台灣突然進入冷凍的時代,很多人期待房價可以下跌,但是5月、6月、7月兩個半月下來,房價不但不動如山,而且因為原物料的不斷上漲、營造工人難求、工資上漲,推升了房價的成本!而且市場上游資充沛,銀行利率低,建商在疫情期間也是到處積極獵地,房價不但不動如山,甚至有些還在緩漲!
7月的內政部統計買賣移轉棟數,因為有土地登記時間落差,主要是反映6月房市的實況。6都房地產全國衰退,但是第一線房仲、代銷的實況並非如此。7月三級警戒降到二級後,市場重新回溫,大家開始努力拚生活,拚疫情活命之後,更要拚經濟!許多民眾期待疫情可以讓高漲的房價滑落,然而卻讓民眾失望了!房價不但沒有下跌,甚至在各種因素的興波助瀾下,房價地價還悄悄地往上揚升,看來貧富懸殊的狀況將繼續加劇了!
觀察6都房價變動,甚至比2019年疫情爆發前的房價還要上揚,特別是愈往南部,漲勢愈兇!所謂北重南輕,台北市房價領頭羊的時代已經是往事!
台南以往是最弱的城市,也因為房價甚低,漲幅最猛,約從每坪14.5萬元,漲至16.7萬元,漲幅15.2%。台中市房價漲幅11%,為第2名。高雄漲幅7.8%。台北則從62.3萬漲到65.9萬,漲了5.8%。新北漲5.5%。桃園則從19.5萬漲至20.2萬。
在各種推波助瀾的因素下,如利率低檔、游資市場、營造業缺工缺料、建材高漲,因為通貨膨脹,大家都怕貨幣貶值,吸引剛性市場的自住與換屋,源源不絕進入市場!
 
三、土地市場熱烈,房屋租金不斷上揚
疫情已快2年了,全世界死傷累累,人心恐慌不安定蔓延!然而擋不住台灣的房地產熱度,金錢魔力大矣哉大矣哉!拚健康也要拚經濟,總不能疫情沒死,經濟崩潰先把人餓死,這是全世界各國政府的難題!
2021年6月全國土地交易量約76.3億元,7月下旬疫情下降至二級警戒,土地交易量卻跳升為302.6億元!月增率高達296.4%!很嚇人!土地交易即刻恢復至疫情前的水平!疫情終於緩和,積極性買盤立即進場,工業用土地交易熱絡!另外,台北福音大樓、台中波特曼汽車旅館、高雄華園大飯店等為三大重建題材,加升了市場的熱度!而且商用不動產也是立即恢復到疫情前水平,交易金額為57.9億元。例如東立物流購置台北富信大飯店,陸資蘋果代工大廠立訊精密,以15億元購置長虹新銳科大樓,產權單純的整棟大樓非常受到大公司的歡迎!
另外可畏的是,這幾年租金指數依然不斷地繼續往上攀高。內政部不動產資訊平台租金指數顯示,本土疫情爆發的5、6、7月租金持續上揚,7月指數為104.52,再創歷史新高!疫情造成過內各產業重傷,許多行業慘澹經營,而由於國內房價連年攀升,部分需求從住宅市場轉移到租賃市場,造成租金同樣只漲不跌。統計指出,國內的租金指數從100年7月的97.3,已經連續10年一路飆漲。其中2011年至2016年,漲幅約3.66%;2016年至2021年,近五年漲幅約4.66%;2019年至2021年、2年漲幅就將近2%,漲勢可說越來越猛,且目前官方發布的租金指數,很可能還嚴重低估了租金行情。
租房子是相對弱勢的,許多人因為上班的需求很難去選擇一定要住在哪裡?要租什麼樣自己喜歡的房子?通常能租到房子就很安心了!5月中旬全國新冠疫情進入三級警戒後,許多民眾生計受到影響,租金壓力太大,甚至繳不出租金!今年110年度住宅補貼,第1梯次申請受理時間自8月2日至8月31日,受理申請項目包含「租金補貼」、「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」等三大類,本次補助數量約10萬戶,依各地最低生活費的不同,租金補助金額從2,000元到8,000元不等,受疫情影響評分時可加分。第2梯次為明年(2022年)2月14日~2月25日,補貼計畫戶數為12萬戶。申請資格及相關規定,可在內政部不動產資訊平台查詢。
8月2日租金補貼申請網頁上線後,立即有1萬多人到申請網站了解相關資訊。只要能提出受疫情影響而生計困難者,營建署將在評點時給予加分。補助金額按各地最低生活標準來訂定,本次細分為12種居住地區,例如都市蛋黃區和偏遠郊區,有不同補助金額,最高者為台北市的8,000元,偏鄉最低補助金額為2,000元。
(本文刊載於現代地政雜誌)
 

房地產分析專欄