好房網名家專欄110年11月份文章-房地合一稅2.0重稅擋不住房市熱度


曾文龍

(國立臺北科技大學  不動產估價師學分班  主任)

(致理科技大學 曾文龍不動產學院)

(房地產著作 35本  房地產實務 40年)

(臺灣不動產權威)

    房地產是百變金剛,常讓民眾看不準而被打敗,一直追不上房地產!少數看懂房地產趨勢的民眾趁勢而起、乘風而起,使得房地產資產漲了數倍,有的是投資土地甚至漲了十倍、數十倍!政府手握尚方寶劍,更是大炒地皮大肆標地漲價獲巨利!而當民怨累積太深時,政府只好回頭打房,一開始打房似乎有效,然而最終還是被百變金剛房地產打敗,房地產投資項目繁多,民眾常常也只能霧裡看花,有的人膽子大,在很少人買的時候就跟著買了,糊裡糊塗地就漲了數倍!要跟對人啊!

    幾十年來,台灣是房地產炒房炒地的樂園,外國投資人也來興風作浪,因為買賣房地產獲利都是輕稅,獲利巨大,土地第一年買賣獲利,不管獲利多少,一律免繳土地增值稅。養地數年再賣,獲利更為驚人!然而官方的公告土地現值調漲緩慢,一直在追趕一路奔跑的房地產實價,當然是追不上!因此6年前,政府痛定思痛,推出炒房重稅,增訂所得稅法14之4條「持有房屋土地之期間在一年以內者,稅率為45%;持有房屋土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之35%」,立即震驚了投資客、投機客。雖然一年內買賣,如果賺一百萬,竟然要繳45萬重稅,但是還有55萬可以賺,但是太不習慣了,原來只是要繳很少的稅!如果2年賣掉,獲利一百萬,要繳35萬的重稅,但是還是有65萬可以賺,還是太不習慣了,因此房地產市場立刻由熱轉冷,投資客、投機客銷聲匿跡,房市進入空頭時代,但這是6年前的事了!

         房地產市場永遠是最不甘寂寞的,4年前房市悄悄回溫,因為自住剛需市場的支撐,房子是要買來住的才是最正確的市場,房地產不應該拿來當商品炒作!將造成貧富懸殊,對一般老百姓是一場災難!房市回溫3年之後,房價年年溫和上漲,到了去年,雖然疫情嚴重,百業蕭條,然而房市已轉為發燒,把多年的空頭總司令完全擊潰,民眾又開始驚嘆房地產怎麼又會發熱發燒,進而開始愈來愈多人狂追房地產!到了今年,房價更是扶搖直上,漲幅太兇了,政府被罵慘了,因此今年7月1日推出房地合一稅重稅2.0,把二年高稅率35%拉長到5年!然而全台灣房市遍地發燒,資金亂竄,房地合一稅2.0重稅也擋不住房市過熱,結果政府還是最大的獲利者,狂收房地合一稅!

今年7月房地合一稅2.0上路,因為法人調高為重稅,立刻推動了法人逃命潮,法人只好提前買賣移轉。根據財政部統計,今年前3季,法人繳納房地合一稅高達76.7億元,創下史上最高紀錄,超越了2016年實施房地合一稅以來的4年稅收總合!台北市法人繳納了29.9億元,為6都冠軍;台中市繳納12.9億元,排名第二。今年71日房地合一稅2.0,首度納入境內營利事業,比照個人納入房地合一稅課稅,只要持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有房地期間超過5年者,稅率為20%

繳納房地合一稅第三名為新北市7.2億元;桃園5.6億元第四名;高雄5億元第五名;台南3.3億元第六名,政府收稅收得笑哈哈!

財政部統計,今年前三季全國個人房地合一稅額達150.3億元!比去年整年度119.1億元還多,創統計以來新高點!台中市個人繳納的房地合一稅31.2億元居冠,較去年同期增加79%!高雄市22.5億元居次,較去年同期增加74.7%。新北市稅額18億元,較去年同期增加154.3%!台北市稅額17.3億元,較去年同期增加149.5%;桃園市稅額16.3億元,較去年同期增加100.8%;台南市稅額15.5億元,較去年同期增加115.1%。新竹市前三季稅額達5.1億,較去年同期增加200.7%;新竹縣前三季稅額亦達5.1億,較去年同期增加230.8%,增幅逾二倍之多!彰化縣也有5.0億元的高稅額,年增幅89.6%;雲林縣稅額2.4億元,雖然在非六都區排名僅居第五,然而年增幅卻高達117.2%,顯然房市亦熱騰騰,政府收稅收得笑哈哈!法條真是太神奇了!

房地合一2.0雖然重稅,但市場充沛的游資及原物料上漲等通膨因素也讓民眾擔心未來房價繼續漲,瘋狂追房地產!也讓房價繼續往上攀升!令人驚心動魄!

房地產分析專欄