好房網名家專欄110年9月份文章-土地大漲價、營建成本也飆漲,房價如何不漲?!

曾文龍

(國立臺北科技大學 不動產估價師學分班  主任)

(致理科技大學 曾文龍不動產學院)

(房地產著作 35  房地產實務 40年)

(臺灣不動產權威)

    最近有一塊土地漲價80%成交!這個數字讓人震驚!

    923日台北市地政局標售南港靠近捷運昆陽站一塊875坪土地,底價約25億元,吸引了5家大公司搶標!營建股前幾名的華固建設、遠雄集團,都積極投出標單。結果是華固建設以極高總價44.8億元,每坪高達513萬元,溢價將近80%得標!創下南港的土地實價每坪新高紀錄!那這樣附近的南港土地,不會蠢蠢欲動看齊嗎?整個台北好地點的土地、整個台灣都市好地點的土地,不會「見賢思齊」,也準備漲價嗎?

    一般土地市場都是秘密的檯面下交易,最後成交都是跟行情差不多或是比行情高一些。但是公開標售土地,大家很緊張激烈的競標,當然會受到刺激,不合理的大幅提高標價,只為求「勢在必得」,這是否也是一種政府公然的炒地價、炒地皮呢?這種帶頭漲價的嚴重問題,政府單位已經被批評了幾十年,土地一漲價,房價當然繼續拉高,因為成本拉高了!而政府最近又突然打房了,這兩年已經突然多次打房,但全台灣許多政府不斷地標售土地、炒高地價,一面打房,一面又公然炒地皮,讓房價一直漲、房租一直漲,老百姓真是欲哭無淚、莫可奈何、無力可回天啊!這種公然炒地皮的標售制度,難道不能改進嗎?高價得標的建商,也都是咬著牙拚了,突然多了這麼多的成本,心裡應該也不是滋味,很多利潤被高地價吃掉了!

    914日,桃園市地政局區段徵收土地標售,營建股宏普建設、櫻花建設、興富發建設,積極到桃園搶地,其中宏普建設以高達51.5億元,搶到青埔及機捷A20站,宏普以26.3億元高價打敗16組競爭人馬,拿下中壢青埔青芝段146地號,面積1,739坪建地,每坪土地單價高達151.3萬元,議價率高達58.4%,等於一夕之間,土地漲價將近6成,該土地地形方正、坪數大、容易開發,面對萬坪綠地青塘園,地點甚佳與稀有,因此各方大公司搶標!但是必須很積極緊張痛苦地打敗16家高手,這樣的痛苦過程……政府應該如此炒作嗎?

    今年8月疫情稍微降溫,桃園市的土地標售,立刻出現報復性買盤!桃園市地政局825日,舉辦今年第二次市地重劃標售,釋出觀音區的草漯第3區與第6區整體開發單元,及桃園區經國的抵費地土地,竟然吸引了143封投標!最後33筆標的全數標脫,等於土地全部賣光,全壘打!而草漯第三單元更是標出4字頭單價的高價,本次標售草漯釋出78筆標的,經國釋出7筆,合計標售高達85筆標,總面積3.72公頃,標售規模龐大,開標光是理標、審標,就花了近一小時!共吸引241封搶標,反應極熱絡緊張!85筆標的就有68筆順利標脫,成功賣出率高達80%!其中草漯第6單元更是一飛衝天,吸引了143封投標,最後33筆標的全數標脫!草漯第6單元以面大觀路精華角地的大觀段84地號土地最受青睞,共計吸引21封標單搶購,最後以6,712萬元標出,溢價率高達138.4%!換算每坪43萬元,為區段土地單價的新高紀錄!至於經國重劃區則相當受許多知名建商看好未來光景,主要是經國重劃區是桃園主要商辦聚集區域。知名建商如中悅、寶佳、竹城、璞園、昭陽、忠泰等建設公司,早已獵地等待後市!

    幾十年來,房價地價都是大漲小回,難道大家看不清楚誰才是最有力的炒手嗎

房地產分析專欄