2021年9月房地產分析 房地產熱度驚人,地價大漲!

曾文龍

(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(致理科技大學  曾文龍不動產學院)

一、  嘉義小城市崛起發熱

嘉義是小城市,人口26萬多,幾十年來,台灣的房地產歷史幾乎沒有人提到嘉義。但最近兩年的嘉義房地產不一樣了,開始發光發熱了。而幾十年來穩居龍頭地位的台北市房地產,這幾年地位也翻轉了,兩年來疫情嚴重,但台灣房地產反而發光發熱了,但是「南熱北溫」的現象已經確立,台北不但無法像幾十年來的獨領風騷、領頭羊,還要跟著中南部的熱度跑。最近四年,高雄翻轉為熱烘烘的,最近兩年本來也是不起眼的台南也追上來了,台灣的都市似乎已經進入另外一種的平衡時代!(都市計畫法第一條為改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展,特制定本法。)

今年愈來愈多人注意到嘉義了,最近五年嘉義的房價已經悄悄上漲了約20%,嘉義人喜歡的透天厝漲幅高達30%,因此許多年輕人轉而購買較為便宜的大樓。嘉義因為長期以來房價便宜,因此有「房貸負擔最輕鬆」的城市。然而根據實價登錄,最近5年嘉義市住宅交易資料的統計,「住宅平均價」已經從每坪13.3萬漲到每坪16萬,漲幅更高達21%;透天厝更是漲了30%以上,房市交易熱絡。嘉義市的交易最熱門的主要有兩個地段:一個是嘉義後火車站附近,鄰近僑平國小北園國中、市場等;另外一個為湖仔內重劃區,鄰近快速道路,交通便捷,到處有新的工地推出,市場潛力可觀。透天厝5年前一棟約600萬,但最近幾年已經漲到1,300萬,年輕人如果沒有父母的幫助,幾乎無法購買,因此會轉向較便宜的公寓及大樓。舊大樓每坪約10萬到13萬,新大樓已經漲到20萬以上!

二、928檔期供給量驚人!新建案皆漲價!

    對於房市最敏感的是建築業,因為必須先敢投入大筆資金購買土地;而建築業的很多情報,則來自於幫建築業賣屋的代銷業,代銷業敢賣預售屋要投入很大的廣告成本,如果賣不好,大筆的廣告費就泡湯了,會危及公司財務安全,因此成功的房屋代銷業必須是市場情報與判斷非常精準的專家。建築業購買土地都會請教代銷業。今年疫情嚴重,目前從三級警戒降為二級警戒,建築業與代銷業大部分都樂觀看待未來的房市,因此今年928檔期推案供給量巨大,大約6,000億,甚至比去年還增加了大約5%,為最近5年來的新高,光是百億大案就有12個之多,推估今年可達到嚇人的兆元大關。

    今年928檔期,6都和新竹縣市推案量高達5,700億,業者趁著疫情稍微緩和,把握時機、把握時間大舉推案。台中、高雄推案量與去年相當,台南因為去年推案量大,今年稍微量縮。然而,這兩年疫情,土地卻不斷漲價,營建成本不斷上漲,勢必轉嫁到房價,推升了房價,因此928檔期北中南新案,每坪開價幾乎全部上漲,且是跳空上漲,這是消費者所最不能承擔的!這一波新建案漲價現象,主要是建商面對土地、營造成本大漲,建商承受不起高成本只得反映在售價上。基隆「新橫濱」以每坪3字頭區域新高開出。台北市南大同「宏國大道城B區」、北投士林科技園區住宅案據傳每坪單價將衝逾百萬元。而過去5字頭的關渡,也出現擬以每坪7字頭登場新案「康寶日出印象」。

新北市新案板橋「非新板特區」,也準備以8字頭開價,新店央北重劃區過去區域行情為6字頭,現在新案擬以每坪8字頭登場。此外八里也將出現4字頭新案、鶯歌新建案也來到3字頭新高點。

    再往南,桃園南崁A10山鼻站先前新建案每坪成交價2字頭,現在新案直接以3字頭面市;竹北重劃區更挑戰6字頭區域新高;台中市剛釋出起跑的14期重劃區,新案直接站穩每坪4字頭行情,遠超過市場原先預估的3字頭。

    而有半導體大廠加持的台南,去年新建案每坪還有1字頭,今年928檔期指標案「桂田磐古2」則以每坪34~38萬元登場。高雄美術館區則有「美術1號院」,最高每坪開價衝上6字頭。   

三、瘋狂搶土地,21家建商搶一塊地!地價大漲!

    今年8月疫情稍微降溫,桃園市的土地標售,立刻出現報復性買盤!桃園市地政局825日,舉辦今年第二次市地重劃標售,釋出觀音區的草漯第3區與第6區整體開發單元,及桃園區經國的抵費地土地,竟然吸引了143封投標!最後33筆標的全數標脫,等於土地全部賣光,全壘打!而草漯第三單元更是標出4字頭單價的高價,本次標售草漯釋出78筆標的,經國釋出7筆,合計標售高達85筆標,總面積3.72公頃,標售規模龐大,開標光是理標、審標,就花了近一小時!共吸引241封搶標,反應極熱絡緊張!85筆標的就有68筆順利標脫,成功賣出率高達80%!其中草漯第6單元更是一飛衝天,吸引了143封投標,最後33筆標的全數標脫!

    草漯第6單元以面大觀路精華角地的大觀段84地號土地最受青睞,共計吸引21封標單搶購,21家公司激烈搶一塊土地!最後以6,712萬元標出,溢價率高達138.4%!換算每坪43萬元,為區段土地單價的新高紀錄!至於經國重劃區則相當受許多知名建商看好未來光景,主要是經國重劃區是桃園主要商辦聚集區域。知名建商如中悅、寶佳、竹城、璞園、昭陽、忠泰等建設公司,早已獵地等待後市!

    一般土地市場都是秘密的檯面下交易,最後成交都是跟行情差不多或是比行情高一些。但是公開標售土地,大家很緊張激烈的競標,當然會受到刺激,不合理的大幅提高標價,只為求「勢在必得」,這是否也是一種政府公然的炒地價、炒地皮呢?這種帶頭漲價的嚴重問題,政府單位已經被批評了幾十年,土地一漲價,房價當然繼續拉高,因為成本拉高了!而政府最近又突然打房了,這兩年已經突然多次打房,但全台灣許多政府不斷地標售土地、炒高地價,一面打房,一面又公然炒地皮,讓房價一直漲、房租一直漲,老百姓真是欲哭無淚、莫可奈何、無力可回天啊!這種公然炒地皮的標售制度,難道不能改進嗎?高價得標的建商,也都是咬著牙拚了,突然多了這麼多的成本,心裡應該也不是滋味,很多利潤被高地價吃掉了!

    最近有一塊土地漲價80%成交!這個數字讓人震驚!923日台北市地政局標售南港靠近捷運昆陽站一塊875坪土地,底價約25億元,吸引了5家大公司搶標!營建股前幾名的華固建設、遠雄集團,都積極投出標單。結果是華固建設以極高總價44.8億元,每坪高達513萬元,溢價將近80%得標!創下南港的土地實價每坪新高紀錄!那這樣附近的南港土地,不會蠢蠢欲動看齊嗎?整個台北好地點的土地、整個台灣都市好地點的土地,不會「見賢思齊」,也準備漲價嗎?(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄