2021年10月房地產分析 —房地產景氣太熱

曾文龍

                                                                                             (國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(國立台北商業大學 不動產講座)


一、     景氣太熱,房地合一稅狂收

今年7月房地合一稅2.0上路,因為法人調高為重稅,立刻推動了法人逃命潮,法人只好提前買賣移轉。根據財政部統計,今年前3季,法人繳納房地合一稅高達76.7億元,創下史上最高紀錄,超越了2016年實施房地合一稅以來的4年稅收總合!台北市法人繳納了29.9億元,為6都冠軍;台中市繳納12.9億元,排名第二。今年71日房地合一稅2.0,首度納入境內營利事業,比照個人納入房地合一稅課稅,只要持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有房地期間超過5年者,稅率為20%

法條真是厲害,推動了全台灣,管理了全台灣!繳納房地合一稅第三名為新北市7.2億元;桃園5.6億元第四名;高雄5億元第五名;台南3.3億元第六名,政府收稅收得笑哈哈!

財政部統計,今年前三季全國個人房地合一稅額達150.3億元!比去年整年度119.1億元還多,創統計以來新高點。台中市個人繳納的房地合一稅31.2億元居冠,較去年同期增加79%!高雄市22.5億元居次,較去年同期增加74.7%。新北市稅額18億元,較去年同期增加154.3%!台北市稅額17.3億元,較去年同期增加149.5%;桃園市稅額16.3億元,較去年同期增加100.8%;台南市稅額15.5億元,較去年同期增加115.1%。新竹市前三季稅額達5.1億,較去年同期增加200.7%;新竹縣前三季稅額亦達5.1億,較去年同期增加230.8%,增幅逾二倍之多!彰化縣也有5.0億元的高稅額,年增幅89.6%;雲林縣稅額2.4億元,雖然在非六都區排名僅居第五,然而年增幅卻高達117.2%,顯然房市亦熱騰騰,政府收稅收得笑哈哈!法條真是太神奇了!

        由於房地合一2.0高稅率殺傷力極強,促使賣方急於獲利了解,而市場充沛的游資及物料上漲因素也讓民眾看好未來房價,不僅持續帶動買氣也讓房價往上攀升。

二、     景氣太熱,房地產交易爆量

    房地產交易太熱絡了,今年10月買賣移轉棟數6都合計高達23,810棟,創下今年單月最高紀錄,比9月增加11.3%,比去年同期增加9.3%,創下10年來的10月同期新高!10月份6都買賣移轉棟數如下:

    台北市買賣移轉棟數2,447棟,月增率負1.6%,年增率負9.3%

    新北市買賣移轉棟數6,425棟,月增率22.7%,年增率15.8%

    桃園市買賣移轉棟數4,426棟,月增率17.9%,年增率26.9%

    台中市買賣移轉棟數4,375棟,月增率9.1%,年增率負11.7%

    台南市買賣移轉棟數2,058棟,月增率負7.3%,年增率10.6%

    高雄市買賣移轉棟數4.079棟,月增率10.9%,年增率26.6%

    海外熱錢匯回台灣累計約3,337億元,也推熱了台灣房地產。「境外資金匯回管理運用及課稅條例」申請已在8月落日。財政部統計截至1014日,累計已有3,337億元資金實際匯回台灣。有一家企業透過專法匯回332億元,是第一名的大戶。其次第二名是288億元,第三名191億元,這三家企業合計貢獻稅額71億元,這三家都是知名上市櫃公司。單一個人匯回台灣最大戶為23.8億元,第二名23.4億元,第三名22.8億元,這三位大戶貢獻國庫繳稅約6億元。統計至1014日,資金專法施行兩年共1,611件申請,金額高達3,559億元,其中1,5423,337億資金已實際匯回。至於實際投入實質者,累計共4781,098億元,以投資電子資訊業為最大宗。資金來源個人有8成來自香港,第二名是新加坡。

三、    景氣太熱,契稅繳納新高

      不動產移轉需繳契稅,這幾年房地產從回溫到熱絡,契稅稅收也跟著增加。契稅條例第2條「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。」房屋買賣的契稅為其契價6%。財政部統計,去年契稅實徵金額達到161.5億元,年增率約9%,創下史上第三高。契稅實徵額在2016年只有114億元,然後逐年升高。另外法人申報契稅集中在台北、新北、台中,申報人數皆超過1200人,遠遠高於高雄、桃園、台南。北台灣中,台灣乃是法人的重點區域。

       外國自然人申報契稅以桃園427人拿到冠軍,房價最高的台北市,外國人申報只有36人,在六都中吊火車尾,應該是台北市房價太高了!大陸地區自然人申報契稅以新北市最多,達到695人;桃園市661人第2名。

       港澳地區自然人申報契稅以新北市81人最多,台中市66人居次,申報人年齡層以35~44歲為最大宗,約占32.7%。房地產市場的購屋人主要是中年人,外國人年齡層主要在35~44歲,約有8成。大陸地區人民及港澳居民年齡層較高,約在45~54歲。

房市太熱了,市場並傳出有不肖業者以不實的房價登錄到政府實價網站,以炒高房價。內政部表示,為嚴格遏止不實申報炒作行為,將聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查,對於違規案件按次處罰。依新修正平均地權條例第81條之2規定,如有實價登錄申報價格不實情形,可按交易戶數每戶最高處罰15萬元;經處罰2次仍未改正,並可加重處罰至100萬元。另申報人亦將依刑法第214條使公務員登載不實罪移送檢調偵辦,呼籲業者及民眾務必依法按實申報。

   (本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄