2021年11月房地產分析 —全台房價瘋狂上漲,缺工缺料嚴重,引發糾紛

曾文龍

                                                                                             (國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(國立台北商業大學 不動產講座)


一、 缺工問題非常嚴重,陸續引發糾紛

兩年來房地產景氣太熱絡了,供給量、開工量愈來愈大,疫情期間缺營造工人的問題愈來愈嚴重,台積電擴廠規模龐大,搶營造工人搶得很兇,營造建材大幅上漲、工人工資大幅上漲,也推升了房價上漲!政府大肆標售土地,地價更是翻倍上漲,也迫使房價上漲,政府成了炒地皮的最大力量,連不動產開發公會全聯會楊理事長在台東推出的第一個建案因建材大漲,也賠本收場!營造業缺工缺料,情況嚴重,部分新案交屋的時間嚴重延遲,引起購屋人的不滿與糾紛,有些建商正準備發包工程的時候,因為建材大漲、工資大漲,讓原本的獲利目標大幅減少,嚴重的甚至會賠本來蓋房子!因此部分建商不願意認賠,要求購屋人必須加價買房,引發購屋糾紛,這是目前建商的嚴重困境!特別是在中南部,原先預售房價不高,每坪10幾萬到20幾萬,無法消化營造成本的大漲;台北地區因為高房價,今年房價又上漲了,比較有能力消化建材成本的上漲。

去年光是營造開工的面積就高達980萬坪,拿下7年來的新高,今年應也有900多萬坪,根據勞動統計查訊網統計,今年上半年,營建工程類職缺高達3.04萬人,為各行業職缺之冠,比去年上半年營建工程類職缺1.1萬人超出將近2倍。這2年營建缺工狀況太嚴重了,而且愈來愈嚴重,房地產市場對營造工人的需求太龐大了,住宅市場推案量一直擴大,台商陸續回流買廠房、建廠房,帶動工人的需求增加。南部台積電等科技廠商持續擴張公共工程,也持續發包,部分移工引入台灣不順,也加大了市場缺工!以上等等皆帶動營造工資大幅上漲!例如以前焊接師傅工資一天約五千元,現在就算開出一天一萬元高價,也是找工人很困難!迫使有些工程一直延遲,甚至原來自己的工班被別家整個搶走了!最近碰到一位好友,他們復興南路去年工地預售銷售順暢,原來的高檔建材成本現在開工卻大幅增加,吃掉了許多利潤!他無奈的笑說「當作做功德!」

二、 房價全台達成「都市計畫法」第一條的「均衡」狀態?

    都市計畫法第一條開宗明義就說「為改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展,特制定本法。」,第一條的關鍵字就是「均衡」,也就是台灣東西南北的城市應該均衡發展,而不是重北輕南。然而幾十年來大力建設台北,卻輕忽了南部的城市。今年房價嚴重大漲,而且是每個都市都漲,不管是蛋黃區、蛋白區一起漲,游資太多了,通膨的恐懼讓手邊的現金貶值了,許多人看到房價一直漲,都加入了熱烈買房、搶房的行列。台北市房價太高了,基期很高,當然房價的幅度漲得少;中南部城市2年前3年前到處都是一坪10幾萬,甚至還有個位數的,因為基期很低,10幾萬的現在漲到20幾萬,就是瘋狂地漲一倍了!20幾萬的現在漲到30幾萬、40幾萬,也是瘋狂地漲一倍!當前的情況新竹、台南、高雄預售屋都有漲到50萬、60萬的,漲太兇!大家瘋狂了!覺得不可思議了!因此從房價的角度,不管到各縣市買房都很貴,房價已經在各城市達到均衡了,都市計畫第一條的立法意旨,幾十年來政府都做不到,現在卻在房價的角度做到了,這真是莫大的諷刺!民眾的無奈幾十年來台灣的貧富差距愈拉愈大,貧富非常懸殊,現在更是拉大了!中下階層欲哭無淚!年輕人除非有父母幫忙,買房是遙遠的夢,因此不敢結婚,不敢生小孩,明天希望不大,乾脆買車到處享樂!或者跟老父母的房子一起住,當啃老族、靠爸族,也是一個方向!

    這兩年不只6都直轄市領先上漲,6都以外的小城市也是跟著上漲,甚至房價漲幅不輸給直轄市。最近5年,全台灣房價平均漲幅大約15%,然而非6都的縣市就有8個縣市竟然高於全台灣的漲幅!國境之南,遠在邊陲的屏東,5年來大約漲幅40%,勇奪台灣第一名!另外,嘉義、彰化漲幅也超過3成;南投約27%;花蓮、基隆、新竹、雲林,漲幅約18%左右,遠高於全台的平均漲幅,因為這些小城市本來的房價、地價比較低,然而碰到這2年營建成本大漲,也不得不迫使房價大幅漲價,也因而帶動了中古屋房價跟著上漲。

    疫情已經2年了,2年前疫情開始,大家都很恐慌,不知明天在哪裡,百業蕭條,出國也出不去,是不是因為這樣大家太閒、太苦悶了,又怕貨幣貶值,把許多的時間精力關注在房地產?!現在是科技時代、視訊時代,在家裡不用出門就可以看房了,看農地了,竟然讓房地產幾乎一枝獨秀,2年下來漲成這個樣子!也迫使政府出來多次打房、修法打房!然而,政府並沒有提到標售土地嚴重帶動地價上漲,卻是最大的可怕力量!元凶!

三、 土地標售制度應該修正!

    今年923日,台北市地政局標售南港靠近捷運昆陽站一塊875坪土地,底價約25億元,華固建設以極高總價44.8億元,每坪高達513萬元,在南港得標土地,溢價率近80%!也就是說土地瞬間漲價80%,已經震驚天下!南港一棟辦公大樓原本預計19億元出售,業主眼見南港土地節節升高,也一路將大樓售價連連三漲,從19億元到20億元到21億元,讓有意購買者徒呼負負,一路追趕也趕不上地主漲價的速度。政府堂而皇之辯說房價地價上漲原因關乎諸多因素,然而地價是房價最主要也佔最大數額之成本,政府標售土地標價漲額之高,房價焉能不上漲乎?
   
政府做莊標售土地,財團、投資專家紛湧競標,「價高者得」!只有一家得勝!其他家都是陪榜的、乾瞪眼的,所以一定有人想「勢在必得」!想「一舉得標天下知」,而忍痛標出極不合理的高價!然後上了媒體,也當作自家公司的「企業廣告」!

    宜蘭建築業代銷業仲介業的大老宜蘭不動產代銷公會前理事長游總,對於土地標售制度的看法跟建議如下:「政府每年標售土地,喊價最高者得標,標售結果往往高出市價行情,比仲介公司賣的還高,真的是帶頭炒高地價的始作俑者!地價高漲,房價自然就提高了,所以政府才是帶頭炒房的人。建議以後就是由政府訂出價格,標明售價,用抽籤。」台灣的土地標售制度已經幾十年了,最近高雄市政府標售土地又繼續高漲地價政府成了炒地皮的最大力量,應速在標售內涵有所改善!(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄