2022年元月房地產分析 供給量、國土計畫、房地合一稅

曾文龍

(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(致理科技大學  曾文龍不動產學院)

一、房市供給熱滾滾

    去年2021年疫情嚴重,已經長達2年了,大部分的行業都受傷很重,但是台灣房地產跌破四方的眼鏡熱滾滾,2021年更是繼續發燒!根據內政部統計,2021年全年建物買賣移轉棟數繼續成長,高達34.8萬棟!並且創下最近8年的新高紀錄!2021年全年拍賣移轉棟數則創下新低,僅有4,248棟,房市太景氣了,房子就不會流落到法拍市場。

    房市熱,房仲公司快速增加,從業人員人數也大量增加!據內政部統計,自2007年以來,不動產經紀業家數就逐年增加,不動產經紀人、不動產經紀營業員持續成長,2021年更因為房市熱潮,不動產經紀業快速擴張成長,去年房仲業者家數7,876家,較2020年增幅近10%,「不動產經紀人」突破1.01萬名,因為房仲與代銷開公司都需要備有考試院考試通過的不動產經紀人證照才能申請開公司!但房市太熱了,要開公司的很多,造成不動產經紀人供不應求,常在社團或LINE群組看到要開公司急需不動產經紀人的徵人求救訊息!為因應市場買賣熱絡的需求,「不動產經紀營業員」的人數也高達4.8萬名!房仲家數、從業人員數皆創15年新高!目前執業中的公司數量,以台中增182家勇奪冠軍,第二至五名依序為為高雄市增98家、桃園市增91家、新北市增84家、台南增65家,以前最沉寂、房價偏低的台南也扶搖直上了!去年以來,基期低的中南部房市大漲熱況,帶動不動產業布局,不論是大小型房仲業,都積極搶食市場大餅。最近遇到我的一位學生,在板橋一家房仲公司上班,說他們店去年的業績就高達2億多元!營業額驚人!公司大約60位同仁。

    2021年建築執照、使用執照創下最近幾年的新高紀錄!供給量如此大,顯示去年房市太熱了!所以政府也積極打房!內政部統計,2021年全台住宅建照、使照量,2021年建照核發住宅數,扣除農舍高達16萬9,651宅,比2020年增加了6.5%,創下26年來的新高紀錄!使用執照部分,2021年全國核發使照高達10.4萬宅,比2020年增加約6,600戶,創下12年來的新高紀錄!6都在建照部分,台南為第一名,增加34.5%;高雄年增28%,奪第2名!6都以外的城市,則嘉義勇冠第1,屏東第2名。嘉義縣去年建照核發2,720宅,年增率將近9成!屏東年增率76%,宜蘭苗栗年增率也將近50%!全台灣都發燒了!

二、國土計畫持續展開

    改變台灣國土風貌、希望可以保護國土資源、合法利用國土的國土計畫法,已經比當初105年立法所規定的年限落後好幾年,現在各縣市國土計畫正在加緊完成進度。吾人以高雄國土計畫為例,高雄市國土計畫去年4月公告實施,目前高雄市地政局正繪製「高雄市國土功能分區圖」,草案完成後,將循法定程序舉辦公開展覽及公聽會,未來經高雄市及內政部國土計畫審議會審議通過後,預計於114年4月30日公告實施。高雄將六龜、大樹、內門、永安、美濃、那瑪夏、茂林、桃源八處行政區,作為高雄市鄉村地區整體規劃優先辦理地區,將陸續啟動規劃作業。去年爭取內政部經費補助,優先辦理六龜區鄉村地區整體規劃作業,做為高雄市示範地區。高雄市政府於今年1月先到當地拜會各里長,向里長說明鄉村地區整體規劃辦理重點及後續規劃方式,取得地方實際居住、產業及土地使用上的意見回饋,後續會將地方寶貴意見,納入整體規劃內容研議,以能了解六龜區目前土地利用及空間發展課題。

    地方里長也反映六龜區位於高屏溪自來水水質水量保護區,土地利用限制多,卻無汙水、垃圾處理設施;土地也因多為農地,限制居住及觀光服務設施等建築使用,影響地區發展,並建議對於地勢平坦、無潛在災害危險的安全地區,可以適度調整為建地範圍,並放寬土地使用管制。

    都發局表示,對於地方所反映的問題,屬於空間發展規劃的部分,將會納入六龜區鄉村地區整體規劃評估考量;至於涉及其他部門計畫部分,也會轉知相關主管機關研議參考。

三、房地合一稅,連續3年創紀錄!

    財政部統計,2021年全國房地合一稅收達227.1億元,年增率高達91%! 6都個人房地合一稅稅收,台北市26.5億元,年增率121%;新北市27.9億元,年增率119%;桃園市23.3億元,年增率91%;台中47.4億元,年增率75%;台南21.5億元,年增率86%;高雄34.2億元,年增率68%,台中市以47.7億元榮冠六都繳稅王!若以年增幅來看,房價最高的雙北市均以增幅約1.2倍冠六都。

    儘管央行祭出四波選擇性信用管制,甚至推出房地合一稅2.0版在去年7月上路,然而卻沒有達到冷卻的效果,市場買氣依然活絡!因為除了低利率、資金動能強等因素之外,營建成本高漲、民眾怕通貨膨脹風等因素,市場普遍預期未來新案價格還會上揚,催熱買方購置不動產和追價意願,2021年房市價量雙雙上揚,房地產出售熱絡,房地合一稅收大幅成長,整個房市不但不畏疫情,反而熱烘烘的!

    台中市因重劃區的供給量體大,且具有中科及建設、商場等話題,新案開價屢創新高,買方願意買單,帶動買氣使房價上揚。雙北市雖然整體稅收未居冠,但買方對於高單價、高總價的物件接受度提高,尤其蛋黃區特別受到高端買方青睞,在價格走揚下,又讓去年房地合一稅收增加。

     從政府不斷推出打炒房政策,顯示整肅國內不動產價格大漲的決心,金融業將資金逐步收緊,市場預期今年央行將跟隨各主要國家步調而升息,認為去年交易熱潮恐難延續至今年,不過由於利率仍位於歷史低檔,房價不易回檔,今年房市預料將呈穩定發展。(本文刊載於現代地政雜誌)



房地產分析專欄