2021年12月房地產分析 炒房關三年?炒地皮關幾年?

曾文龍

                                                                                           (國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(國立台北商業大學 不動產講座)

一、 政府重砲打房,業界一片譁然

全台灣房價瘋狂上漲,不管是蛋黃區、蛋白區,甚至蛋殼區,都一起上漲,這個是台灣房地產史上所未見過的現象,震驚了全台灣的民眾,也震驚了做事情容易慢半拍的政府!因此政府從去年109年,連續幾次中央政府聯合地方政府到各縣市打房,這種大陣仗也是歷史僅見!但今年房價根本壓不下來,房地產到處熱烘烘、熱滾滾,最近甚至連以前不太被大家重視的台南市,竟然傳出漏夜等著買房的民眾,當然也繼續震驚了大家!這跟幾年前大陸的排隊搶買房沒有兩樣!

12月9日,政府繼續擊出5大重拳打房!行政院內政部129日通過修法草案,祭出5大打炒房措施,包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作,預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。消息出來,引起建商與代銷與房仲業者一陣譁然,認為矯枉過正!內政部將修正「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」,最嚴重的是炒房可處3年以下徒刑,或併科罰金1百萬至5千萬元,對房地交易市場投下震撼彈!

    第一,將限制預售屋及新建成屋換約轉售。在前一次實價登錄2.0修法中,內政部針對預售屋「紅單」轉售已明確禁止,此波修法則是進一步針對預售屋合約「全面限制」。未來修法後,除了配偶、直系血親、二親等內旁系血親外,預售屋合約不得換約轉賣給第三人,同時要求建商不得同意或協助轉售,違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

    第二是管制私法人購屋,將增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制,並限制取得後,五年內皆不得辦理移轉、讓與或預告登記。內政部次長花敬群表示,原則上私法人要購入住宅,僅容許作員工宿舍、長期出租或都更危老取得產權所需三種情形。

    第三,對於任何人意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人,並可處三年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

    第四,預售屋買賣契約若需解約,應在30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元。未來消費者在實價登錄資訊上,亦能明顯判讀曾解約的預售屋建案,對正確判斷房市行情將更有幫助。

    第五,建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,經查證屬實者,可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金。

二、 炒地皮也要關3年!法條早有規定!

    打炒房將修法,最重處罰有期徒刑3年,那炒地皮應該關幾年?房價會上漲最大的成本是土地上漲,然而讓土地大漲的最大力量,卻是來自政府不良的土地標售制度!土地公開讓大家來競標,特別是好地點的土地,公開標售製造了嚴重的大家搶標的情況,地價立刻極不合理的上漲,今年以來甚至有漲價一倍的情況!讓大家嚇到心臟難以承擔!那我們請教私人的地主,你隔壁的公家土地漲了一倍,你難道會不漲嗎?或者剛好你才把土地簽約賣出,以雙方認為的合理價,市場的合理價,地主收了訂金、簽約金,卻發現賣得太便宜了,因為隔壁的土地漲價一倍,或漲5成、漲3成,都會讓地主認為自己是傻瓜!政府都公開賣這麼高價了,地主是不是想立刻毀約,就算讓買方來處罰地主,地主都會覺得太划算了!

    幾10年來政府不斷地標售台灣土地,炒作地價!歷史紀錄甚至還有漲價3倍的,這種情況政府有關單位沒有責任嗎?讓年輕人都買不起房子了,政府難道不需要改良土地標售不正常的規定嗎?不需要修正嗎?房價上漲,大家都受不了,然而比起地價上漲,那根本是小巫見大巫了!

    「炒房要關3年」引起大家的恐慌,甚至有律師認為這個是違憲,但是大家卻不知道不必修正平均地權條例,平均地權條例第83條本來就有炒地皮關3年的規定,政府跟民眾都視而不見!這一條內容如下:「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」不知道大家現在看了這一條做何感想?平均地權條例是民國43年通過的,至今已經67年了!土地法則是民國19年通過的,更為遙遠了!民法是民國18年通過的,那個時候的中央政府並不在台灣,中華民國歷史淵源流長,現在已經是110年了!

    另外中央銀行1216日祭出第4次房市選擇性信用管制,推出史上最嚴的貸款成數限制。央行如預期宣布加碼打炒房,鎖定豪宅及第三戶以上房貸、建商購地、餘屋與工業區土地抵押貸款等五大類放款,持續緊縮貸款成數限制。央行總裁楊金龍表示,央行會配合各部會打炒房,「選擇性信用管制還有空間,不是到此為止」。

此次房市管制措施有四項,自然人買豪宅及第三戶以上購屋貸款的最高成數,從成五點五成降為四成;購地貸款最高成數從六成降為五成,保留一成動工款,並要求借款人需切結於一定期間內動工興建;餘屋貸款最高成數從五成降為四成;工業區閒置土地抵押貸款最高成數從五成變四成。楊金龍強調,抑制房價有賴各部會通力合作,只要各個部會還在打炒房,央行都會配合,必要時還是會推出第五波房市管制措施。

三、 房價地價漲太兇,年輕人買屋夢躺平!

    房價一直上漲,買房更為困難,3年前4年前中南部的房價、桃園的房價、新北市淡水、林口等的房價,都相對便宜很多,但是幾十年來大家買房都鎖定在台北市、新北市為優先,如果到桃園以南買房,是很容易的。但是大家都不急著買,最近四年眼睜睜看它一年比一年上漲,10年前要買台北市已經無力感了,現在沒有想到要到中南部買房也出現了無力感!

    全台灣近1030~39歲青年人口買房人數出現銳減,2010~2014年買房大約12萬人次,2017~2020年只剩下8~9萬人次,銳減了三分之一!因為低薪跟高房價愈拉愈遠了,薪水、儲蓄一直趕不上上漲的房價!因此年輕人只好維持單身,對自己好一點,自己享受,不要買房、不要結婚、不要生小孩,如果家裡有老房子,就當啃老族、靠爸族,也只能如此了!(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄