2022年2月房地產分析 —農曆春節、俄烏戰爭、房東大查稅

曾文龍

(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(致理科技大學  曾文龍不動產學院)

一、農曆春節年假繼續售屋!

     年年難過年年過,今年的21日正是農曆虎年大年初一,忙碌一年的上班族有一週的長假,開心極了!但是可怕的疫情2年未退,許多行業死傷累累、愁雲慘霧啊!2年前想換工作的上班族,突然碰到疫情,找新工作非常困難,不少人到現在還投閒置散啊!人生的鬥志都沒有了,生活都成問題了!

    然而這2年,房地產又跌破四方眼鏡,成了當紅炸子雞,大家追逐的奇葩!前年2020年已經發燒,熱滾滾了,燒了全台灣!管他什麼蛋黃區、蛋白區、蛋殼區,全都受到購屋人的重視,從台灣的東部到台灣的西部,北部到南部,什麼天涯海角,從基隆到屏東,房地產一枝獨秀,幾乎成了全民熱議的話題!

    21日農曆長假開始,正好也提供了手上有建案的建商與代銷商大展身手的機會,從2021年的扭轉乾坤到2022年的虎虎生威,房地產大軍繼續往前邁進!

    春節假期,北漂的要回南部過年,這些返鄉人潮對房地產有興趣的,利用農曆假期去看屋賞屋,使得中南部的部分建案現場接待中心人潮熱絡,看屋的人潮比去年約成長了20%,售屋成交金額也大約比去年成長20%。中南部房屋總價較低,不像台北貴死人了,使得春節部分房市也是熱滾滾的,整體而言,春節的房市大致呈現南熱北溫的狀況,春節的購屋族除了北漂返鄉,也有回國的台商,北部的房市就沒有中南部這麼熱絡了。另外,例如高雄鳳山區「富邦大無疆」,約成交了6戶;彰化「寶鴻高鐵湛」成交了5戶,其他也有成交2戶的,皆有斬獲!因為疫情,有些民眾的走春行程甚至改為「全家去賞屋」,從大年初二起,看屋人潮逐漸增加,甚至比去年增加了約20%。疫情期間也無法出國,因此趁著回娘家之便,也順便出來看屋。北部的熱銷區,例如板橋區鼎隆大苑、中和區蒲陽南山、中山區帝璽等案,桃園區長庚醫護社區旁的「風邑氧森」,板橋江子翠站旁的「鼎隆大苑」,三重區仁義重劃區的「元富信城鼎」,春節期間處處有看屋尋屋的人潮。

二、俄羅斯、烏克蘭戰爭

    2年最大的黑天鵝是疫情,然而大家卻沒有想到,房地產不但沒有下跌,可以讓大家撿便宜,反而一路上漲!特別是相較於台北、新北的房價基期比較低的中南部各城市,竟然一路上漲,北漂的想回到家鄉買便宜的房子,已經錯失時機了!茫然不知為何會這樣!4年前3年前筆者的專欄文章就不斷地提到房地產景氣回溫了回溫了,可惜有聽懂的人不多,進而2年前房地產進入了景氣熱滾滾啊!

    今年最大的黑天鵝竟然是大國的戰爭!俄羅斯於224日莫斯科時間清晨550分克林姆林宮,無預警緊急直播俄國強人總統普丁,在全世界面前正式宣布向烏克蘭政府宣戰!普丁強調俄國無法接受烏克蘭對於俄羅斯國家與民主的安全威脅,授權俄軍向烏克蘭本土進行「特殊軍事行動」!任務目的是要履行「烏克蘭去武裝化」、「烏克蘭去納粹化」的「維和目的」!

    224日到2月底,進入恐怖的戰爭!戰爭必然毀壞建築物,死傷累累,本來平安過日的老百姓突然變成難民,四處奔竄,真是可憐!原本居住在最熱鬧的基輔首都變成逃亡鄰國的難民,生離死別、家鄉斷訊啊!而且是同一個民族的相殘,立刻讓台灣的民眾想到兩岸的可能發生戰爭!但是俄羅斯與烏克蘭是大國,台灣的更可怕是大陸極大,台灣極小,完全不成比例!

    俄羅斯入侵烏克蘭後,立即迫使雀巢、可口可樂……等外商公司暫停在烏克蘭的營運,也影響了港口貨物貿易,立刻衝擊了石油、天然氣、穀物等出口,擾亂了工業用金屬如鎳、鈦、鈀、鋁等的供應。戰爭拖愈久,勢必進一步打擊全球供應鏈,肥料、食品、汽車,甚至到飛機製造業等七大產業,都將連帶受到波及,衝擊可謂大矣!

    俄羅斯是全球第三大石油產國,是歐洲天然氣供應大國,如果供應受阻,油價勢必飆漲,加重了歐洲各國的成本壓力!俄國出口的工業原料,例如鋁、白金、鈀金分別佔了全球產量的14%12%40%,比例極高,舉足輕重!俄羅斯跟烏克蘭是化學氣體六氟丁二烯和氖的主要供應源,這些氣體對半導體生產很重要,如果烏克蘭供應長時間受到阻礙,晶片製造商將受到嚴重衝擊!烏克蘭是多種晶片製造所需惰性氣體供應大國,特別是氖,用在蝕刻晶片的雷射!

三、多戶房東大查稅

    擁有多棟房子的房東將被大查稅!按照稅法規定,無論承租人是營業人或個人,個人房東只要有出租房屋並收取租金就要依法申報綜所稅,按全年租金收入43%計為必要費用、剩下57%計入綜合所得課稅。財政部指出,民眾出租房屋收取租金,如果漏報租賃所得,國稅局將認定為個人過失,依照裁罰倍數參考表裁處漏稅額0.5倍罰鍰,再加上本稅即為1.5倍,目前全台已經裁罰超過百件的房東漏稅案,如果是擁有5間房子的非自住大房東首當其衝!

    202110月起至20223月間啟動「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」專案查核,首先針對持有非自住房屋十戶以上者(俗稱囤房大戶)共1,734人做專案精準查核,要求申報租賃所得或說明原因。預計可在20223月底前完成清查,包括掌握所有囤房大戶的金流與出租概況設算綜所稅課稅。截至20222月似租賃收入情況要求說明,若確定為漏報租賃收入將補稅。另外,針對全台持有非自住房屋五戶以上的個人房東約7,700人,也將啟動專案查核並輔導課稅。

  有部分房東為規避往來金流課稅,可能會採免費出租給他人方式。依所得稅法施行細則規定,所謂他人指的是非本人、配偶、直系親屬的個人或法人,例如個人出租房屋給兄弟姊妹、伯叔姑舅姨等皆屬於出租房屋給他人。

  但國稅局指出,免費出租案件實務上多為雙方約定以其他方式繳租金,例如每月由承租人代繳房東的房貸費用等。國稅局針對免費出租案例,也會參考當地租金情況設算租賃收入課稅,想規避稅賦的房東恐怕跑不掉。(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄