2022年3月房地產分析-政府打房多管齊下

曾文龍

(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(致理科技大學  曾文龍不動產學院)

一、政府祭出超高金額重罰,遏止炒房!

     政府為了遏止炒房太熱絡,本次立法院會期要通過「炒房關3年」的法條,在諸多壓力與爭議下,緊急踩煞車!但是行政罰的部分決定更嚴厲的處罰,把不當炒作不動產的罰款,從原來修正草案處罰100萬到500萬元,大幅度提高到5,000萬元,最高罰款提高了10倍,希望達到嚇阻的效果!5,000萬元的罰款,以前只有在公平交易法有重罰5,000萬元甚至高達1億元,現在不動產的相關法律也朝這個方向邁進。「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修正草案全面限制預售屋及新建成屋換約轉售,重罰炒作房價,如有意圖影響交易價格,製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不當炒作行為,違者最重可處罰5千萬元!房子利用換約轉售、哄抬獲利,明訂預售屋或新建成屋買賣契約買受人,除了配偶直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第3人。

    銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售,違者將按戶棟處罰50萬元到3百萬元,嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者處罰100萬到5,000萬元。

    私法人取得住宅用房屋採許可制,並限制取得後5年內,不得辦理移轉讓與或預告登記。

  另外,預售屋買賣契約若發生解約狀況,應於30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元,以遏止藉假交易哄抬房價。

  政府也將研擬建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,若經查證屬實者,將以實收罰鍰總金額的一定比例作為檢舉獎金。

二、中央銀行升息打炒房!

    最近中央銀行升息一碼,提高利率,政府打炒房的動作一波接一波!公股銀行財政部將從調低貸款成數、拉高利率,擴大查5戶以上囤房大戶,三管齊下,以增加建商養地、多戶包租公包租婆房東的成本壓力!過去房屋貸款成數最多可以貸到85%,這2年政府一直打炒房,很多銀行把最高85%調低到80%,而且是限制在首購族及優質客戶才能貸到8成。但如果是一般房貸或非首購客戶,最多只能貸到7成,自備款的壓力提高!縱算少數客戶可貸到85%,但必須要「專案」處理,或「蛋黃區」好地點案件才有機會。金管會也調高不動產貸款的風險權數,尤其是建商的購地貸款土地融資的風險權數大幅增加,要辦理購地貸款土地融資,需要更多的自有資本,使得資本適足率(BIS)較低的銀行,只好忍痛停止接受土地融資,建商購地的資金調度將更加困難。

    央行升息一碼後貸款族將很難看到1.5%的貸款利率。升息之前銀行的地板價為1.35%,極少數會有1.31%,現在地板價恐直奔1.6%起跳,特別是豪宅的貸款,升息後利率恐怕跳到1.97%,甚至2%以上。6大直轄市和新竹縣市,陸續公布將採取囤房差別稅率。財政部目前已針對擁有10戶以上非自住房屋的囤房大戶專案調查共計1,703戶,於3月底告一段落,補稅案件恐怕超過百件!財政資訊中心統計5戶以上、9戶以下的囤房大戶共計有7,697戶,其中逃漏租賃所得者,將被優先查核!

    在美國可能持續升息的預期下,國內超寬鬆資金的環境已產生變化,未來是否會持續升息尚待觀察,但反觀目前購屋人金額愈貸愈多、還款期愈貸愈久,一旦連續性升息,必會對每月逐漸增加的房貸金額有感,同時也會影響未來購屋者的意願與預算。

三、雙北城市的幸福,捷運站繼續開工

    跟天比高的房價讓居住於台北市、新北市的人大嘆「雙北居,大不易」,屋奴非常痛苦,銀行非常高興。但是雙北市卻享有全國第一便利的交通運輸系統,交通網絡四通八達,公車幹線、捷運互聯網交替搭乘使用,想到那裡都很方便,1日旅行小確幸!

    3月初,環狀線北環段土建工程在三重區集賢環保公園舉辦開工動土典禮,由台北市長柯文哲、新北市長侯友宜共同主持。台北捷運局表示,北機廠預計2028年底完工。負責興建的第二區工程處說明,本工程是北環段CF680C區段標工程,由已營運的第一階段向南、北延伸,南端自大坪林站行經文山區至動物園站,與文湖線交會轉乘,長約5.73公里,設6座地下車站。北端則由新北產業園區站經過新莊、五股、蘆洲、三重、士林進入中山區與文湖線劍南路站交會,路線長約14.93公里,設12座地下車站,再加上已通車營運第一階段環狀線,未來將可與五泰輕軌F01站銜接轉乘,使民眾轉乘能夠更為便利。北機廠位於新北市三重區集賢環保公園,採地下三層建築,也是國內首座地下化捷運機廠,設有行政管理中心、備援行控中心,主變電站及維修工廠,完工後配合南機廠(十四張站)進行列車調度、維修、儲車及行車監控。

    許多由南部北漂的民眾尤其是女性,都考有駕照卻遺憾自己不會真正開車、不大敢開上路,也是因為居住在台北,搭公共交通運輸工具遠方便於自己開車啊!久而久之就不會開車了!但是不買車,省下的買車、養車、修繕、稅金、加油以及停車費用……等,還可用來為自己的生活質感加值!搭公車及捷運的安全度也遠遠高於自己開車!而省下的時間,在車上可以閱讀、聽音樂、閉目養神休息,慢慢享受走路、看人的時光,也是另一種生活的悠哉享受!雙北的便捷捷運,羨煞了中南部、與東部的城市!(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄