2022年4月房地產分析-4月臺灣房市降溫

曾文龍

(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

(台灣不動產物業人力資源協會  理事長)

(致理科技大學  曾文龍不動產學院)

一、多重因素,房市降溫!

   無畏疫情,發燒兩年的台灣房市降溫了!
    3月政府持續重砲打房,俄烏戰爭連續打了2個月尚未停歇,影響了全世界相關供應鏈及緊張肅殺氣氛。回看海峽兩岸也有類似的戰爭陰影,美國持續對兩岸搧風點火,這些都對台灣民眾購屋心理與決策腳步有影響。建築業因為政府的持續打房,而且2年來營建成本漲價幅度巨大,營建工人缺工情形嚴重,中央銀行無預警升息一碼等等因素,使得原來建築業積極搶地的腳步為之放慢。
    今年(2022年)4月建物買賣移轉棟數降溫了,全台6個都會區4月建物買賣移轉棟數合計為22,439棟,比3月衰退11.2%!其中以臺南市的衰退20.3%幅度最大!臺南與去年同月比較,也是衰退幅度最高,為9.8%。這一年來因為台積電的風潮,使得過往冷淡的臺南房市突然熱呼呼的。另外因為臺南市房價的基期較低,吸引購屋人的積極搶房!以致臺南房價大幅上漲!
    4月六都建物買賣移轉棟數,臺北市市月衰退12.2%,新北市月衰退4.6%,桃園市月衰退12.8%,臺中市月衰退7.7%,臺南市月衰退20.3%,高雄市月衰退16.2%。6個直轄市全面衰退,這個是最近幾年首見的全面衰退現象!
    今年3月行政院通過了打房相關修法,將炒房祭出重罰!從原本最高5百萬元,大幅提高到5千萬元,送到立法院修法,希望遏止房價不當炒作!另外中央銀行無預警升息1碼,這些都衝擊了民眾購屋信心,購屋態度產生觀望!另外與去年同期相比,6都交易量微減0.4%,房地產基本動能仍然存在。而且全台疫情持續增溫,確診人數竟然突破萬人,這是這2年未見的現象,顯然也衝擊購屋行為、延緩購屋時程。未來幾個月的房市將受到較大的挑戰!

二、建商獵地也降溫!
    據統計,今年第一季全台大型土地交易金額年衰退約15.4%、季衰退約50%,顯然政府的土融建融管制已經產生效果。土融建融通常時間較短、利率較高,而且興建時程的管理及銷售進度的掌控,都是巨大的壓力。很多中小建商自有資金不夠充足,甚至需要跟民間借貸,都是可怕的壓力,甚至有撐不住的!為了抑制房價飆漲,中央銀行限縮建商購地貸款成數最高只有50%,必須開工時才會撥款10%。限制建商購買的土地須在18個月內動工,不然將按照比率收回貸款、或調高利率!8大行庫甚至制定不動產放貸業務「零成長」目標,這些措施等於限縮了中小建商的生存空間,甚至引發與購屋人的糾紛,今年有些建商研擬轉向公部門,聯合開發或合建、都更、危老等模式,以減低土地開發成本!中央銀行升息對與建商的衝擊比購屋民眾還大,手中土地愈多,利息負擔壓力愈大!雖然一部份中小型建商轉向投入都更危老整合重建,但是這幾年建材成本大漲,成本拉高,如何跟地主談危老或都更合建,如何才會有利潤,壓力也是非常巨大!
    由於營建成本已經狂飆5成以上,衝擊最大的是小基地的危老重建案跟都更案,有些建案因為撐不住了,出現在市場求售。最近碰到營造業好友,正在承包建築政府的14層樓社會住宅,規模不小。我別恭喜這位好友,但是他無奈的回我,因為建材成本飆漲,根本沒有利潤!做公德的。
三、危老條例發威,危老重建遍地開花
   危老重建條例自2017年5月10日公布施行,至今已將近5年,全台累計已推動了約2千6百案提出申請,案量持續穩定成長,第1年提出的申請案件約4百件,最近一年約8百件,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」規定3年內時程容積獎勵為10%,2020年5月12日逐年遞減2%,自2025年5月11日時程獎勵將完全歸零,2021年5月12日至今年5月11日時程獎勵為6%,今年5月12日危老時程獎勵將降為4%。整合談判是高難度需有恆心耐心的事,如何跟時間賽跑的壓力是巨大的!
    另外,規模時程獎勵可以補足遞減的時程獎勵,如果申請基地面積達到200平方公尺以上,可獎勵2%。每增加100平方公尺,可再獎勵0.5%。如何擴大規模需增加地主的談判人數與時間,這確是巨大的壓力!
    危老重建條例公布實施將5年,全國22縣市皆有申請案,可謂遍地開花,在全國湧起熱潮,全國累積受理件數約2,600件,核准件數約2,110件,目前僅有嘉義縣掛蛋,尚未有核准件數。核准件數以臺北市最多,高達約657件,有些危老案已推出預售,臺北市成交單價很高,甚至有高達每坪160萬到200萬。危老核准案臺北市平均基地面積不足200坪,約為179坪,危老重建因為需要地主百分百同意,因此鼓勵了小基地的改建較容易成功!
    全國危老重建計畫受理及核准件數統計排行榜如下:第1名為臺北市,重建計畫受理數為792件已經核准657件,成果非常豐碩。第2名為新北市,受理件數為487件,核准數390件。第3名為臺中市,核准數為373件,但是臺中市後來居上,受理數已超越新北市,為514件。臺中市為最近3年全台最熱門的城市,連續3年房地合一稅都是繳稅冠軍,領先各縣市!第4名為臺南市,受理數201件,核准數184件,在南部的城市令人刮目相看!第5名為高雄市,受理數164件,核准數142件;第6名為桃園市,受理數114件,核准97件;第7名為新竹市,受理數為76件,核准數68件。倒數第一名為嘉義縣,受理數2件,核准數0件。另外,跨海的澎湖縣受理數14件,核准14件。福建省金門縣受理數5件,核准5件;連江縣受理數1件,核准數1件。(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄