111年不動產經紀人考試
民法概要
一、甲出國進修期間將其名下A屋委託好友乙打掃照看，但乙卻未經甲同意，私自以自己名義將A屋出租給不知情的丙並按月收取租金一萬元，租期五年。三年後甲學成歸國，發現此事非常生氣，主張丙無權占有A 屋，向丙請求返還A 屋，並要求丙支付占有使用A屋三年之租金36萬元作為補償。丙認為自己是合法承租A屋且已按時向乙支付租金，斷然拒絕甲之請求。請問丙之主張是否有理由？（25分）
答：
（一）、基於債之相對性，丙不得以其與乙間之租賃契約對抗甲：
按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。
依提示所有權人甲將A屋委託乙打掃看照，乙未經甲之同意擅將A屋以自己名義出租與丙，乙丙間之租賃契約在乙丙之間固然有效成立，但丙不得以該租賃契約對抗甲而對甲主張自己為有權占有。故甲仍得依民法第767條第1項前段規定，請求丙返還A屋。
（二）、甲得否依民法第179條不當得利之法律關係，向丙請求返 還占有使用租賃物之利益36萬元，應視丙是否善意而定：
過去實務見解認為，無權占有人，不問為善意或惡意占有，均因無法律上之原因而受有使用之利益，所有權人並因此受有不能使用、收益之損害，故無權占有人對所有權人仍應負不當得利損害賠償責任。
然近期實務見解認為，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言。
如丙善意不知乙為無權出租A屋，依民法第952條規定，丙得對A屋使用收益，因此丙對甲應無不當得利可言，其拒絕返還相當於租金之36萬元有理由。
二、A 地介於B 地及C地中間，甲於其所有之A地起造二十層樓高之商辦大樓。大樓進行基礎工程施工期間，僅與B 地相鄰部分有足夠空間能供工程車迴旋施工，但B 地所有權人乙認為工程車體巨大影響通行，拒絕工程車停車施工；C 地所有權人丙因久居國外，返國始發現甲起造已進入內部裝潢收尾之大樓有部分建物越過地界至C地，丈量後約有2平方公尺，丙遂向甲主張拆屋還地。請問甲得如何向乙主張？又甲應如何向丙負責？（25 分）
答：
（一）甲乙間之法律關係：
民法第792條規定：「土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物有使用其土地之必要，應許鄰地所有人使用其土地。但因而受損害者，得請求償金。」
甲為營造商辦大樓，必須使用相鄰之B地供工程車迴車、停車，故甲於施工期間得依民法地792條規定，對B地之所有權人主張使用之權利，惟乙若因此受有損害，乙得請求甲支付償金。
（二）甲丙間之法律關係：
民法第796條規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
依提示丙因久居國外，返國後始發現甲之大樓有部分建物越過地界，如乙於發現後及時提出異議，則：
1.乙得依民法第767條請求甲應拆屋還地。但因甲之大樓越界面積僅2平方公尺，若甲就越界建築並無故意或重大過失，甲得請求法院依民法第796條之1第1項規定，斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。
2.乙亦得依民法第796條第2項規定，請求甲以相當之價額購買越界之土地。