114年地政士-【民法概要】考題解析 (大日不動產研究中心)

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一、甲與乙共有位於鄉村郊區的 A 地，持分各二分之一。雙方於民國 90 年 間協議將 A 地分割為 A-1 地與 A-2 地，

分別由甲、乙各自取得，但甲因 工作的緣故長期旅居國外，雙方始終未辦理分割登記。至民國 108 年， 甲死亡，

其獨子丙整理遺產時始發現甲有 A 地二分之一持分的所有權 狀。丙前往 A 地查看時，發現 A 地一部分已遭鄰地所

有人丁擅自占用，搭建 B 屋作為倉庫及車庫使用。試問：丙向丁請求拆除 B 屋及返還占 用部分的土地，丁得否以

其占有已超過 15 年為由拒絕？若丙認為甲、 乙當年分割協議內容顯失公平而拒絕履行，丙得否另行請求裁判分割

A 地？試依民法相關規定說明之。

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答：

(一) 丁不得以「占有15年」為由對抗丙拆屋還地之請求：

1.占有人基於行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人以登記之不動產且期間超過10年或20年者（視其占有是否為善意），得民法第772條準用民法第769條、第770條規定，取得地上權登記請求權。

2.又依最高法院69年度第5次民事庭會議決議，因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。

3. 鄰地所有人丁擅自占用A地並搭建B屋，其是否占用A地是否基於行使地上權之意思，依提示尚無法得知，且實務上應由丁舉證之。如丁非基於行使地上權之意思而占用A地，則無從適用民法第772條準用第769、770條規定。

縱丁基於行使地上權之意思、並以善意無過失占用A地逾10年，依前開實務見解，時效完成者僅得「登記請求權」，須於土地所有人起訴前已向地政機關聲請且被受理登記，方得對抗土地所有權人。

故甲之繼承人丙於辦理繼承登記後，得依民法第767、821條規定，請求丁拆屋還地。

(二) 丙不得以「顯失公平」為由請求法院裁判分割A地；惟丙得以「原分割協議消滅時效完成」為由，依民法第824條第2項規定另行請求法院裁判分割A地：

1、依民法第824條第2項規定，共有人得請求裁判分割之事由為

(1) 不能協議分割

(2) 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者

不包含「分割協議顯失公平」。故丙如認為原分割協議顯失公平，至多只能依民法第227條之2第1項請求法院調整或減免其履行義務，而不能據此請求法院裁判分割共有物。

(三) 民法第824條第2項規定「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配」，依提示甲乙於民國90年間做成分割協議，該協議成立且迄今已逾15年，依民法第125條已時效完成，甲之繼承人丙得為時效抗辯拒絕履行。

丙拒絕履行後，得依民法第824條第2項規定，請求法院裁判分割A地。

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二、甲因創業失敗，為了避免其名下 A 屋遭債權人強制執行，遂與其友人乙 通謀，作成虛偽買賣契約，將 A 屋

登記移轉至乙名下，但實際上是將 A屋便宜的出租予乙，並每月收取租金。甲將名下財產安排妥當之後，隨即出

國繼續為事業謀求新的發展。嗣後，乙因公司實施無薪假，收入極不穩定，而 A 屋因地段良好，周邊房屋租金普

遍上升，乙在未經甲同意的情況下，擅自將 A 屋全部出租給善意的丙居住，賺取與支付給甲租金間的差額以貼補

日常開銷。試問：A 屋的所有權為何人所有？乙、丙間房屋租賃契約的效力為何？某日甲回國後發現不認識的丙

占有使用 A 屋，甲得否請求丙返還 A 屋？試依民法相關規定說明之。

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答：

(一)甲仍為A屋之實際所有權人，且乙丙間之租賃關係有效：

1、按民法第87條第1項前段規定「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」，示甲為避免強制執行而以假買賣之方式將A屋移轉登記給乙，其讓與合意為通謀虛偽意思表示而無效，故A屋仍為甲所有。

2、乙未得甲之同意將A屋轉租給丙，又租賃契約為債權契約，不以當事人對租賃標的物有處分權為必要，故乙丙間租賃契約應屬有效。

(二) 甲得逕依民法第767條規定請求丙返還A屋：

1、依民法第87條第2項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」，依題示實際將A屋出租給乙，且雙方間之實際關係應為「租賃關係」。

2、按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。

本題中之承租人乙未得出租人甲之同意擅將A屋轉租予第三人丙，此種違法轉租契約並非當然無效，惟基於債權相對性，丙仍不得對抗所有人。

無論甲是否有依民法第443條規定終止甲乙間之租賃契約，所有權人甲均得依民法第767條規定，請求丙返還A屋。

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三、甲繼承了郊區的一筆土地 A 地，整理後發現甲的祖父於民國 60 年間將 該 A 地提供給其叔公乙設定地上權，

讓乙蓋造兩層樓的 B 屋自住使用。雙方未明訂地上權存續期間，亦未約定收取地租。B 屋未辦理建物保存登記，

B 屋目前出租中。隨著近年來郊區土地價格上揚，A 地周邊陸續有新建案推出，亦有不動產仲介人員與甲洽談，

建議應將資產活化利用。試問：地上權是否必須支付地租？甲得否重新主張要收取 A 地的地租？甲得否請求終止 

A 地的地上權？試依民法相關規定說明之。

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答：

(一) 地上權之成立並不以支付地租為必要，但甲得請求法院酌定地租：

1. 地上權之成立不以支付地租為要件，地租並非地上權之必要內容，又關於地租之約定，須經登記使得成為地上權之內容而有物權效力。

2. 依民法第835條之1第2項規定：「未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」，依題示A地周邊地價上漲，稅捐負擔亦隨之加重，乙如繼續無償使用顯失公平，故甲得依該條規定請求法院酌定地租。

(二) 甲得依民法第833條之1規定終止地上權

民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」，依題示該地上權於民國60年間設定，當時係供乙興建B屋自住使用，如今B屋另租予他人；甲乙間之地上權未定存續期間且已逾20年、使用目的業已變更，故甲得依該條規定請求法院終止地上權。

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四、某甲育有三子兩女，皆已成家立業並各有子女。甲於退休後返鄉定居於 其名下之一處老厝，該厝不僅為其

日常之住處，亦為其兒孫返鄉團聚之 溫馨場所。甲素有家族觀念，爰有意在身故後仍保留該老厝之完整性，作

為家族成員情感凝聚之空間，而非因日後繼承之分割或處分而喪失。為此，甲考慮將該不動產設立信託，並擬以

其長年信任之地政士事務所為受託人，以維持該不動產之使用目的及完整性。試問甲是否得將其所有之老厝設立

信託，並指定地政士事務所為受託人？又依據信託法之規定，委託人對受託人有那些監督權限？

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答：

稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第一條參照。

(一) 地政士事務所不得為受託人

信託契約下之受託人，乃委託人設立信託契約之相對人，此人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之人。信託法第21條規定：未成年人、受監護或輔助宣告之人及破產人，不得為受託人。可知，必須具有權利主體資格且有完整行為能力之人，方得擔任受託人。按地政士事務所既非自然人亦非法人，不具權利主體地位，故解釋上地政士事務所應不得擔任信託之受託人。  

 (二) 委託人對受託人有下列監督權限：

1、依信託法第22條規定，受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。受託人違反此一規定時，信託法第23條規定，委託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。

2、依信託法第24條規定，受託人應將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理。信託財產為金錢者，得以分別記帳方式為之。受託人違反此一規定時，信託法第24條規定，委託人得請求將其利益歸於信託財產。如因而致信託財產受損害者，受託人雖無過失，亦應負損害賠償責任。

3、依信託法第25條規定，受託人應自己處理信託事務。但信託行為另有訂定或有不得已之事由者，得使第三人代為處理。受託人違反此一規定時，信託法第27條規定，受託人就該第三人之行為與就自已之行為負同一責任。

4、依信託法第34條及第35條規定，受託人不得以任何名義，享有信託利益，且受託人原則上不得將信託財產移轉為自有財產。受託人違反此一規定時，信託法第35條規定，委託人除準用第23條規定外，並得請求將其所得之利益歸於信託財產；於受託人有惡意者，應附加利息一併歸入。

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