113年地政士-【土地稅法規】考題解析 (大日不動產研究中心)
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一、甲於 112 年 4 月 8 日死亡，甲名下的土地一筆，係一般農業區的農牧用地，面積為 2,000 m2，作農業使用，
112 年 1 月 1 日之公告現值為 1,200 元/ m2。甲之法定繼承人為配偶乙、女兒丙、兒子丁共三人。112 年 8 月
20 日辦竣繼承登記，上述農業用地繼續作農業使用。假設嗣經政府辦理農地重劃，於 115 年 7 月 31 日辦理重劃
分配土地完竣，丙、丁各獲配一宗土地，均無需繳納或領取差額地價。之後，丙於 116 年 6 月 18 日將其獲配之
上述農業用地（面積 850 m2）訂立買賣契約出賣予戊，丙戊兩人於 116年 6 月 25 日向稅捐稽徵機關申報土地移
轉現值，未檢附直轄市、縣（市）農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明書予稅捐稽徵機關，請問此時丙
戊之間之買賣是否適用農業用地移轉不課徵土地增值稅之規定？又已知 116 年 1 月 1 日公告現值為 1,500 元/ m2，
物價指數為 105%，重劃負擔總費用證明書所載之金額為 120,000 元，請列出土地漲價總數額之計算方法及其結
果？並列出土地增值稅應徵稅額之計算方法及其結果？
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答：
(一) 丙戊間之土地買賣不適用農業用地移轉不課徵土地增值稅之規定
1、依土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
2、另依土地稅法施行細則第 58 條規定，農業用地申請不課徵土地增值稅者，應檢附直轄市、縣（市）農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件，送主管稽徵機關辦理。
3、依題意該筆丙戊買賣之土地為一般農業區之農牧用地，係屬土地稅法施行細則第 57 條規定之農業用地，現況作為農業使用，且承受人戊為自然人，依前開法令之規定，土地移轉時可申請不課徵土地增值稅，惟向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值時，並未檢附直轄市、縣（市）農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明書。基此，本案丙戊間之農地買賣不適用農業用地移轉不課徵土地增值稅之規定。
(二) 土地漲價總數額之計算方法及其結果
1、土地漲價總數額之計算方法
依土地稅法施行細則第 50 條規定，土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×臺灣地區消費者物價總指數÷100－(改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額 )。
2、土地漲價總數額計算之結果
(1)前次土地移轉現值：本案土地為繼承取得，其前次移轉現值為被繼承人甲死亡日112 年 4 月8 日當期的土地公告現值，即為 112 年 1 月1 日的土地公告現值1,200 元/ m2。
(2)申報土地移轉現值：丙戊於 116 年 6 月 18 日訂立買賣契約，並於 116年 6 月 25 日向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，其申報土地移轉現值即為116 年 1 月 1 日的土地公告現值1,500 元/ m2。
(3)重劃負擔總費用：120,000 元。
(4)土地漲價總數額
1,500 元/ m2×850 m2－1,200 元/ m2×105%×850 m2－120,000 元＝84,000 元。
(三) 土地增值稅應徵稅額之計算方法及其結果
1、土地漲價總數額計算：
（1500元/㎡Ⅹ850㎡）—[（1200元/㎡Ⅹ850㎡）Ⅹ105％]—120000元
＝1275000元—1071000元—120000元
＝84000元
2、稅率：
按題旨丙持有土地未超過二十年，故不減徵，然為重劃後第一次移轉故土地增值稅減徵４０％，其漲價倍數84000元÷1071000元＝0.078倍，未達一倍適用稅率為20﹪
3、應納土地增值稅：
84000元Ⅹ20﹪＝16800元
16800元—(16800元Ⅹ40﹪)
＝16800元—6720
＝10080元
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二、甲因為事業繁忙，將其名下的不動產信託給信託公司乙經營管理，在信託契約中約定信託的利益歸屬於甲。
經數年後，甲鑑於其孩子丙已成家立業，於是跟信託公司乙合意修改原信託契約，將信託利益之歸屬變更為丙。
請問信託財產依規定在那些情形下，課徵贈與稅？甲將信託利益之歸屬變更為丙，是否可課徵贈與稅？試申述之。
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答：
(一)信託財產應課徵贈與稅之情形
有關信託財產應課徵贈與稅之情形，依遺產及贈與稅法第5條之1規定，說明如下：
1、信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依遺產及贈與稅法之規定，課徵贈與稅。
2、信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人，於信託關係存續中，變更為非委託人者，於變更時，適用前項規定課徵贈與稅。
3、信託關係存續中，委託人追加信託財產，致增加非委託人享有信託利益之權利者，於追加時，就增加部分，適用第 1 項規定課徵贈與稅。
(二)甲將信託利益之歸屬變更為丙，可向甲課徵贈與稅
1、依遺產及贈與稅法第 5 條之 1 第 2 項規定，信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人，於信託關係存續中，變更為非委託人者，於變更時，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依遺產及贈與稅法之規定，課徵贈與稅。
2、依題意，甲於信託關係存續中，與信託公司乙合意修改原信託契約，將信託利益之歸屬由甲變更為丙，即將信託財產之受益人由甲變更為丙，依前開法條之規定，視為委託人甲將享有信託利益之權利贈與該受益人丙，依遺產及贈與稅法之規定，向甲課徵贈與稅。
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三、最近俗稱囤房稅 2.0 的房屋稅條例修正通過，預計 113 年 7 月上路、反映於 114 年房屋稅課徵，請問修正後
的房屋稅條例第 5 條，關於住家用屋，就自住、單一自住、出租、起造人待銷售、非自住，課稅之規定分別為何？
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答：
有關住家用房屋課徵房屋稅之情形，依新修正之房屋稅條例第5 條之規定，按自住、單一自住、出租、起造人待銷售、非自住相關之課稅內容，說明如下：
(一)自住
1、供自住房屋或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，依房屋現值1.2%課徵房屋稅。
2、依財政部113 年4 月 25 日台財稅字第11304559770 號令規定，住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：
(1)房屋無出租或供營業使用情形。
(2)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記。
(3)本人、配偶及未成年子女全國合計3 戶以內。
(二)單一自住
1、本人、配偶及未成年子女於全國僅持有 1 戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，依房屋現值1%課徵房屋稅。
2、除需符合前開財政部 113 年 4 月 25 日台財稅字第 11304559770 號令規定之自住使用定義，且必須符合房屋現值在一定金額以下者。有關房屋現值一定金額之基準，由財政部公告之，直轄市及縣（市）政府得參考該基準訂定自治法規，報財政部備查。
(三)出租
1、供公益出租人出租使用之房屋，依房屋現值1.2%課徵房屋稅。
2、出租申報租賃所得達所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類規定之當地一般租
金標準者，依房屋現值 1.5%～2.4%課徵房屋稅；前開以外之出租房屋，依房屋現值2%～4.8%課徵房屋稅。
3、依財政部 113 年 4 月 25 日台財稅字第 11304559770 號令規定，房屋供公益出租人出租使用，指經直轄市、縣(市)主管機關依住宅法及其相關規定核(認)定之公益出租人，於核(認)定之有效期間內，出租房屋供住家使用。
(四)起造人待銷售
起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅 2年內，依房屋現值 2%～3.6%課徵房屋稅；於起課房屋稅超過 2 年者，依房屋現值2%～4.8%課徵房屋稅。
(五)非自住
1、繼承取得之共有房屋，依房屋現值1.5%～2.4%課徵房屋稅。
2、其他住家用房屋，依房屋現值2%～4.8%課徵房屋稅。
(六)訂定差別稅率
1、直轄市及縣（市）政府應依房屋稅條例第5 條之規定，按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。
2、差別稅率之級距、級距數及各級距稅率之基準，由財政部公告之；直轄市及縣（市）政府得參考該基準訂定之。 (七) 信託房屋 計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：
1、受益人已確定並享有全部信託利益。
2、委託人未保留變更受益人之權利。
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四、林君擁有一自住房地，最近計畫換屋，林君請教地政士欲了解若先出售自住房地後購入另一自住房地，或是先
購入一自住房地後出售其他自住房地，對於申請退還或抵扣已繳納之房地合一所得稅額的規定為何？請分別詳述之。
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答：
(一) 先售後購退還房地合一稅
1、依所得稅法第14 條之8 第 1 項規定，個人出售自住房屋、土地依第 14條之5 規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算2 年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算 5 年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
2、退稅要件
依所得稅法第 14 條之 8 第 1 項及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20 點規定，申請退還房地合一稅之要件，說明如下：
(1)出售及重購房地之的時間(以完成移轉登記日為準)須在2 年以內。
(2)個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房地辦竣戶籍登記並居住。
(3)出售及重購之房地無出租、供營業或執行業務使用。
(4)應於重購自住房地完成移轉登記之次日起算 5 年內提出申請。
3、追繳退還稅額
依所得稅法第 14 條之 8 第 3 項規定，重購之自住房屋、土地，於重購後5 年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原退還稅額。
(二) 先購後售扣抵房地合一稅
1、依所得稅法第14 條之8 第 2 項規定，個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算 2 年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第 14 條之 5 規定申報時，得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
2、退稅要件
依所得稅法第 14 條之 8 第 2 項及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20 點規定，申請扣抵房地合一稅之要件，說明如下：
(1)重購及出售房地之時間(以完成移轉登記日為準)須在2 年以內。
(2)個人或其配偶、未成年子女應於該重購及出售之房地辦竣戶籍登記並居住。
(3)重購及出售之房地無出租、供營業或執行業務使用。
(4)應於出售自住房地申報房地合一稅時申請扣抵。
3、追繳扣抵稅額
依所得稅法第 14 條之 8 第 3 項規定，重購之自住房地，於重購後 5 年
內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵稅額。