112年地政士-【民法概要】考題解析 (大日不動產研究中心)

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一、甲參觀即將落成的建案後，向乙建商購買 A 屋，買賣契約中約定：(一)價金分 24 期，按月給付，每期應付 20 萬元；(二)甲完成給付 18 期價金後，乙應先將 A 屋所有權移轉登記給甲，以利甲先裝潢施工；(三)雙方特約若甲有一期未能如期支付價金，乙方即得解除契約外，並將甲方已支付的價金均沒收轉為違約金。未料，甲在原訂給付第 21 期價金時，卻因疫情被裁員無法繼續支付價金，乙依約解除契約，主張甲應移轉登記 A 屋所有權登記予乙，以回復原狀，並將甲所給付的價金全部沒收充為違約金。甲認為其已繳納逾八成價金，卻全部被沒收，還失去 A 屋所有權，甚為不公，起訴請求法院減免違約金，請問法院審理時考量的因素為何？倘經法院審理後，認為甲應負擔的違約金以契約價金 30%為適當，在乙建商尚未返還溢收的違約金時，甲得如何維護自己權益？

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答：

(一)  按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，至於是否相當，依照實務見解，法院在審理違約金酌減案件時，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252條規定，核減至相當之數額（最高法院73年台上字第1573號判例參照）。故法院審理本案時，法院應該考慮以下因素：(1)甲因疫情被裁員，屬於不可抗力情況，無法履行合約；(2)甲已支付超過8成的價金，卻被乙以違約為由沒收全部已支付的價金並且失去A屋所有權，這樣的處罰過重且不公平。

(二)  甲得依同時履行抗辯之規定，在乙建商未返還溢收的違約金以前，拒絕回復移轉登記A屋給乙：

因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。若經法院審理後，認為甲應負擔的違約金以契約價金30%為適當，甲得主張在乙建商未返還溢收的違約金以前，拒絕回復移轉登記A屋給乙建商。

二、甲無配偶，有一子丙及一女丁，因認為女兒丁出嫁自有人照顧，丙年紀較小怕其學壞，乃自書遺囑，內容為甲死亡後將其名下唯一財產 A 地信託予其弟乙，乙為受託人並得管理處分該地，信託受益人為丙，信託期間為 20 年，信託關係消滅後信託財產歸屬於丙，請問丁對此遺囑有何權利得以主張？

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答：

按信託得以遺囑方式為之，信託法第2條有明文規定，若遺囑信託之內容實質上侵害繼承人之特留分時，繼承人丁應得援用民法規定主張扣減權，詳述如下

(一)  過去曾有實務 見解認為，雖遺囑人於不違反特留分規定之範圍內得以遺囑自由處分遺產，惟特留分保障屬強制規定，違反此強制規定所為之死後處分行為皆為無效。又信託法第5條規定，信託行為如違反強制規定者無效。依提示甲之遺囑信託實質達成排除丁繼承甲之唯一遺產A地，迴避民法第1187條不得侵害繼承人特留分之強制規定，故甲之遺囑信託為迴避強制規定之脫法行為，全部無效。

(二)  惟民法第1225條規定，應得特留分之人，如因被繼承人所為之遺贈，致其應得之數不足者，得按其不足之數由遺贈財產扣減之，並未認侵害特留分之遺贈為無效，最高法院58年台上字第1279號判例意旨足供參。依題示甲將唯一遺產A地信託予乙，而實質上侵害被繼承人之特留分，如上所論，亦僅丁就其特留分受侵害部分得行使扣減權而已，而非該遺囑信託依信託法第5條規定全部無效。

依民法第1138、1123條規定，丁為甲之繼承人，且丁之特留分，為其應繼分二分之一。故丁得依前開規定，主張遺囑信託於侵害其特留分範圍內之信託登記為無效，並請求乙應將該A地所有權四分之一之信託登記予以塗銷。

三、甲母與長子乙同至 A 公證人事務所辦理意定監護契約公證，約定甲受監護宣告時，乙允為擔任監護人。後次子丙知悉此事，乃偕同甲母至 B 公證人事務所辦理甲受監護宣告時，由丙擔任監護人的契約公證，A、B 兩公證人分別於辦理公證完成後 5 日、10 日以書面通知甲住所地的法院。當甲受監護宣告時，請問法院應指定何人擔任監護人？

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答：

(一)  所謂「意定監護」，係於本人（委任人）意思能力尚健全時，本人與受任人約定，於本人受監護宣告時，受任人允為擔任監護人之契約，以替代法院依職權選定監護人。法院為監護之宣告時，受監護宣告之人已訂有意定監護契約者，應以意定監護契約所定之受任人為監護人。(民法第1113條之1第1項、第1113條之第1項參照)

(二)  按意定監護契約之訂立或變更，應由公證人作成公證書始為成立。公證人作成公證書後七日內，以書面通知本人住所地之法院，民法第1113條之1第1項定有明文。惟通知法院之目的，在使法院知悉意定監護契約之存在，此項通知及期間之規定，乃為訓示規定，倘公證人漏未或遲誤七日期間始通知法院，並不影響意定監護契約有效成立。是甲母與次子B之意定監護契約，雖因公證人遲誤逾七日始以書面通知法院，仍不影響該意定監護契約之效力。

(三)  次按意定監護契約之受任人得為一人或數人；其為數人者，除約定為分別執行職務外，應共同執行職務；前後意定監護契約有相牴觸者，視為本人撤回前意定監護契約，民法第1113條之1第1項、第1113條之8亦有明文。是若甲母先後與長子乙、次子丙成立意定監護契約，若其真意在於共同委任乙、丙為共同監護人，則法院應依其意志，選任乙、丙為共同監護人；然若甲母之意，在由丙單獨任監護人，則依民法第1113條之8之規定，前後意定監護契約相牴觸，視為甲母撤回前意定監護契約，法院應選任丙為監護人。惟法院為前項監護之宣告時，有事實足認意定監護受任人不利於本人或有顯不適任之情事者，法院得依職權就第1111條第1項所列之人選定為監護人，併此敘明。

四、甲擬出售名下 A 地，與房屋仲介乙相談甚歡後，當場簽署出售不動產委託銷售契約書給乙，契約中約定自簽署之日起 3 個月內有效，惟雙方特約優惠甲得自簽署次日起算 7 日內，不附理由解除契約；若成交，乙的服務報酬為實際成交價的 5%；相關洽商或通知辦理事項，如以書面通知時，均依雙方於契約所登載的地址為準。甲返家後覺得與乙簽約太草率，次日即赴郵局寄發解除該委託銷售契約的存證信函（雙掛號）予乙。惟 3 日後，郵差將存證信函寄送至契約上乙所登載的地址時，因乙外出而無法會晤，郵差製作招領通知單置於乙的信箱，經招領逾期而由郵局加蓋「招領逾期退回」而退回。甲認為已與乙解除契約，於是在1 個月後自行將 A 地出售並移轉所有權予丙。乙知悉此事後找上甲，主張甲未依契約約定方式解除契約，甲仍需依契約規定，視為乙已完成仲介義務，甲仍應支付雙方約定的服務報酬予乙。請問甲的解除契約效力如何？乙的主張是否有理由？

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答：

甲已合法解除契約，乙的主張無理由，分述如下：

(一)  按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項本文定有明文。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態。故表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人客觀上有不能領取之正當事由，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。

(二)  依提示，甲乙已在契約中就雙方關於不動產委託銷售事項之意思表示方式及效力為特別約定，故關於意思表示之效力，自應從該條項之約定。因甲已對契約上已所登載之地址為解除契約之意思表示，惟因乙個人問題導致招領逾期退。

則參酌上開實務見解，除非乙能證明客觀上有無法領取的正當事由，否則在乙收到招領通知時候，視為甲的通知已經到達乙，解除契約的通知已生效。故甲乙間之不動產委託銷售契約確已解除。乙向甲主張服務報酬無理由，甲不需要支付服務報酬。