112年地政士-【土地登記實務】考題解析 (大日不動產研究中心)

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

一、甲將其所有的 A 地出賣予乙，依土地登記規則之規定，甲、乙雙方應於A 地買賣契約成立之日起 1 個月內向登記機關申請所有權買賣移轉登記。此申請登記權之行使除具有登記程序法上之效力（形式效力；對登記機關於受理申請登記案者而言）外，對於甲、乙雙方於實體法上之權利義務關係亦具有效力（實體效力）。試依土地登記規則等規定，就該申請登記權所具之「形式效力」與「實體效力」，分別列舉二項予以說明。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

答：

不動產買賣標的物所有權移轉，須當事人之間就標的物所有權的移轉做成一個獨立於買賣契約(債權)之外的物權合意，表彰此物權合意即不動產登記交付(物權)。

(一)依土地登記規則，申請登記權之形式效力:

1、土地登記規則54條:登記機關接收登記申請書時，除第七十條之五另有規定外，應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。

前項收件，應按接收申請之先後編列收件號數，登記機關並應給與申請人收據。

2、土地登記規則61條:登記，應依各類案件分別訂定處理期限，並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。除法令另有規定外，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。

登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。

(二)依土地登記規則，申請登記權之實體效力:

甲為登記義務人，乙為登記權利人，依買賣契約，乙交付價金於甲後，甲有義務將A地物權移轉登記於乙。甲乙雙方依土地登記規則於實體法上權利義務關係效力如下:

1、土地登記規則26條:土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。

2、土地登記規則40條:申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。

3、土地登記規則102條:土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記。

登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

二、何謂不動產之「逕為登記」與「囑託登記」？該兩種登記於本質上具有差異，試依土地登記規則等規定，列舉四項說明之。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

答：

(一) 不動產之逕為登記與囑託登記:

1、逕為登記:

無須當事人申請，而由登記機關依據法令之授權或其職權，逕行辦理登記，是為逕為登記。

2、囑託登記:

登記機關依據法院或有關機關之囑託公文書，即辦理登記，是為囑託登記。

(二) 逕為登記與囑託登記差異:

1、提出登記之單位不同:

逕為登記:為登記機關逕予登記，不必當事人申請。

囑託登記:登記機關受法院或有關機關之囑託公文書，始辦理登記。

2、受收件先後順序之限制不同:

逕為登記:無此規定。

囑託登記:法院或行政執行分署囑託登記機關辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時，登記機關接獲法院或行政執行分署之囑託時，應即辦理，不受收件先後順序之限制。

3、登記完畢後應通知對象不同:

逕為登記:登記機關逕為登記完畢後，應將登記結果通知登記名義人。

囑託登記:登記標的物如已由登記名義人申請移轉或設定登記而尚未登記完畢者，應即改辦查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記，並通知登記申請人。

4、登記權源不同:

逕為登記:

(1)建物因行政區域調整、門牌整編或基地號因重測、重劃或依法逕為分割或合併所為之標示變更登記。

(2)依第一百四十三條第三項規定之國有登記。

(3)依第一百四十四條規定之塗銷登記。

(4)依第一百五十三條規定之住址變更登記。

(5)其他依法律得逕為登記者。

囑託登記：

(1)因土地徵收或撥用之登記。

(2)照價收買土地之登記。

(3)因土地重測或重劃確定之登記。

(4)依土地法第五十二條規定公有土地之登記。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

三、甲與乙各自所有的土地相互毗鄰、並被劃入 A 縣地政機關某號重新實施地籍測量之地區範圍內，依規定須由甲、乙雙方到場指界以利地政機關之施測。則該「指界」之法律性質為何？若於實施地籍調查時，僅甲到場而不能指界，地政機關應如何確定界址？又若甲、乙雙方均未到場指界，地政機關應如何確定界址？試依土地法及地籍測量實施規則等規定分析之。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

答：

(一)指界之法律性質:

所謂「指界」是指土地所有權人指明確認其所有土地之界址。重新實施地籍測量時，為保障人民財產安全，由地政機關會同土地所有權人辦理，土地所有權人依土地法第四十六條之二於現有地界線設立界標並到場指界，為重新實施地籍測量之依據。

(二)甲到場而不能指界，地政機關應如何確定界址:

地籍測量實施規則83條第二項:土地所有權人到場未能完成指界者，地籍調查及測量人員得依職權調查事實及證據，並參酌舊地籍圖及其他可靠資料，協助指界，協助指界結果經土地所有權人同意者，視同其自行指界，並應由土地所有權人埋設界標。

地籍測量實施規則83條第三項:土地所有權人不同意前項協助指界結果且未能自行指界者，得依土地法第四十六條之二第一項各款規定逕行施測。

(三)甲、乙雙方均未到場指界，地政機關應如何確定界址:

土地法第四十六條之二，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：

1、鄰地界址。

2、現使用人之指界。

3、參照舊地籍圖。

4、地方習慣。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

四、我國業已實施「網路申請土地登記」制度，何謂「全程網路申請」與「非全程網路申請」？登記機關對該兩種網路申請登記之收件與審查應如何處理？又若網路申請土地登記涉有權利義務之變動者，應如何處理？試依土地登記規則等規定予以分析。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

答：

(一) 全程網路申請與非全程網路申請:

1、全程網路申請:係指申請人於網路提出土地登記之申請，其應提出之文件均以電子文件提供並完成電子簽章者。

2、非全程網路申請:係指申請人於網路提出土地登記之申請，其應提出之文件未能全部以電子文件提供並完成電子簽章，部分文件仍為書面者。

(二) 登記機關對該兩種網路申請登記之收件與審查如何處理:

1、依第三十四條規定申請登記應提出之文件，於網路申請土地登記時，依下列規定辦理：

(1)登記申請書電子文件應以電子簽章方式辦理。

(2)登記原因證明文件或其他由中央地政機關規定應提出之證明文件，除能以政府資料庫達成查詢或提供者，得免提出外，應為電子文件並完成電子簽章。但非全程網路申請土地登記者，不在此限。

(3)已登記者，除有第三十五條規定情形外，應提出所有權狀或他項權利證明書。

(4)申請人身分證明文件，能以電腦處理達成查詢，得免提出。

2、登記機關接收全程網路申請案件時，應即收件；登記機關接收非全程網路申請案件時，應俟書面文件到所後再辦理收件。

依前項規定收件之網路申請土地登記案件，其審查、補正、駁回等辦理程序，依第三章第四節規定辦理。

(三) 網路申請土地登記，涉有權利義務變動者，應如何處理:

1、網路申請土地登記，涉有權利義務變動者，應由地政士或律師代理。

2、地政士或律師代理以網路申請土地登記，並經憑證確認身分者，得免依第三十七條第二項規定辦理。