112年不動產經紀人考試—不動產估價概要

答：

(一)  該事件屬影響不動產價格因素之個別因素。

影響不動產價格的因素:

1.  一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。

2.  區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。

3.  個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。

(二)  是否會影響該層樓之價格，答案是會的，論述如下。

1. 比較法估價時，個別因素調整是以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。將影響勘估標

的及比較標的價格差異之個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率或差額進行價格調整。

因該事件之影響,該層樓之個別因素劣於比較標的，故該層樓比較價格會向下修正。

2. 收益法估價時，因該事件之影響，乏人問津承租，租金下降，客觀淨收益下降。

收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。

故該層樓收益價格會下降。

答：

(一)  等速折舊，該中古住宅建物現在價值計算如下:

建物重新建造成本800萬元，經歷年數10年，耐用年數50年，殘餘價格率5%

累積折舊額 = 800萬元 *((1-5%)/50))*10 = 152萬元

建物成本價格(建物現在價值) = 800萬元 – 152萬元 = 648萬元

(一)  價格合理性分析 :

1.  採期初加速折舊(定率法):建物成本價格(建物現在價值)較低。

2.  採期初減速折舊(償債基金法):建物成本價格(建物現在價值)較高。

3.  採等速折舊(定額法):建物成本價格(建物現在價值)居中。

如下圖形分析。

故屋齡十年中古住宅屋，使用目的為住宅，以等速折舊(定額法)求取之建物成本價格(建物現在價值) 648萬元，應為合理之價格。