115年地政士-【土地稅法規】考題解析 (大日不動產研究中心)

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一、依民國 110 年 4 月 28 日修正的所得稅法規定，土地與房屋交易所得需課徵所得稅。請說明何種條件下可以免納所得稅？

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答：

(一)土地與房屋之交易所得應納所得稅之情形

依所得稅法第 4 條之 4 之規定，個人及營利事業交易土地與房屋之所得應納所得稅之情形，說明如下：

1. 個人及營利事業交易中華民國 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應課徵所得稅。
2. 個人及營利事業於中華民國 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。
3. 個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值 50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
4. 第一項規定之土地，不適用第 4 條第 1 項第 16 款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

(二)土地與房屋之交易所得免納所得稅之條件

1. 所得稅法第 4 條之 5 規定，依第 4 條之 4 交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅：
2. 個人與其配偶及未成年子女符合下列規定之自住房屋、土地，其免稅所得額，以計算之餘額不超過四百萬元為限：

①個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續

滿六年。

②交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

③個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

2. 符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
3. 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
4. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

2. 前項第 2 款至第 4 款規定之土地、土地改良物，不適用第 14 條之 5 規定；其有交易損失者，不適用第 14 條之 4 第 2 項損失減除、第 24 條之 5 第 3 項損失減除及同條第 4 項後段自營利事業所得額中減除之規定。

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二、請說明遺產稅與贈與稅在免稅額的規定上有何異同？

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答：

(一)遺產稅免稅額之規定

依遺產及贈與稅法第 18 條第 1 項規定，被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，自遺產總額中減除免稅額 1200 萬元(依財政部114 年 11 月 27 日台財稅字第 11404671540 號公告 115 年發生之繼承案件，其免稅額為 1333 萬元)；其為軍警公教人員因執行職務死亡者，加倍計算。

(二)贈與稅免稅額之規定依遺產及贈與稅法第 22 條規定，贈與稅納稅義 務人，每年得自贈與總額中減除免稅額 220 萬元(依財政部 114 年 11 月 27 日台財稅字第11404671540 號公告 115 年發生之贈與案件，其免稅額為 244 萬元)。

(三)遺產稅及贈與稅免稅額之異同

1. 相同處

1. 國民或非國民在遺產稅及贈與稅之免稅額皆相同

無論是中華民國國民或非中華民國國民，兩者在遺產稅及贈與稅之免稅額皆相同。

2. 調整機制相同

依遺產及贈與稅法第 12 條之 1 規定，遺產稅及贈與稅之免稅額，皆可因消費者物價指數累計上漲達百分之十以上時，自次年起按上漲程度進行調整。

2. 相異處

1. 遺產稅及贈與稅之免稅額不同

依財政部公告 115 年遺產稅及贈與稅案件，遺產稅免稅額為 1333 萬元，贈與稅免稅額為 244 萬元，兩者之免稅額不同。

2. 遺產稅及贈與稅之免稅額計算方式不同

遺產稅係以「單一被繼承人」作為計算單位，每人一生僅能使用一次；贈與稅則是以「年度」作為計算單位，每人每年皆可使用一次此免稅額。

3. 有無特殊身分而適用不同之免稅額

              遺產稅有特殊身分因執行職務死亡而加倍之免稅額，贈與稅則無。

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三、考量房屋稅為地方稅，係以直轄市及縣(市)政府規定之徵收率課徵，為簡化稅政，房屋稅條例於民國 113 年 1 月 3 日增訂第 6 條之 1，以明確納稅義務基準日及開徵期間。請說明第 6 條之 1 的重點為何？

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答：

        有關房屋稅納稅義務基準日、開徵期間、課稅所屬期間、按月比例計課及併入次期課徵之情形，依房屋稅條例第 6 條之 1 規定，說明如下：

1. 房屋稅納稅義務基準日、開徵期間及課稅所屬期間房屋稅以每年 2 月之  末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，開徵期間為每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止，其課稅所屬期間為上一年 7 月 1 日起至當年 6 月 30 日止。
2. 按月比例計課房屋稅新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月   比例計課，未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同。
3. 房屋稅併入次期課徵之情形

1. 每年 3 月 1 日起至 6 月 30 日止新建、增建或改建完成之房屋， 該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年 7 月 1 日起至當年 2 月末日止拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。

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四、甲君民國 115 年 2 月 1 日出售其位於某市之都市土地一筆（原供自用住使用），面積 400m²，前次申報現值 10,000 元/m²，本次申報現值 120,000元/ m²，物價指數 200%，持有期間曾支出土地改良費用 20,000 元/ m²，請計算甲君應納多少土地增值稅？

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答：

(一)自用住宅用地課徵土地增值稅之規定

依土地稅法第34 條第1 項規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，

都市土地面積未超過 3 公畝部分或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按 10%徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依一般稅率(20%、30%及 40%)徵收之。

(二)因原供自用住宅使用之都市土地面積為 400 m²，超過土地稅法規定都市土地依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之面積上限，故土地面積300 m²按自用稅率、土地面積 100 m²按一般稅率核課土地增值稅，計算如下：

1. 按自用稅率核課之土地增值稅

1. 每平方公尺土地漲價數額：120,000－10,000×200%＝100,000 元。
2. 每平方公尺土地改良費：20,000 元。
3. 每平方公尺土地漲價總數額：100,000－20,000＝80,000 元。
4. 課稅面積：300m²。 (5)稅率：10%。

(6)應納土地增值稅：80,000×300 m²×10%＝2,400,000 元。

2. 按一般稅率核課之土地增值稅

1. 每平方公尺土地漲價數額：120,000－10,000×200%＝100,000 元。
2. 每平方公尺土地改良費：20,000 元。
3. 每平方公尺土地漲價總數額：100,000－20,000＝80,000 元。
4. 課稅面積：400－300＝100m²。
5. 稅率：80,000 元÷（10,000×200%）＝4 倍，適用 40%的稅率。
6. 因題目未告知土地持有年數，故不考慮土地長期持有減徵增值稅。
7. 應納土地增值稅：(80,000×40%－10,000×200%×30%) ×100 m²＝2,600,000 元。

3. 合計：2,400,000 元＋2,600,000 元＝5,000,000 元。