114年地政士-【土地法規】考題解析 (大日不動產研究中心)

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一、依平均地權條例之規定，土地與建物買賣案件及銷售預售屋，應由何人於何時申報登錄實際資訊？若登錄資訊知有違反法規者，直轄市、縣（市）主管機關在何種情形下，得提充檢舉獎金與檢舉人？

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答：

(一) 土地與建物買賣案件申報登錄實際資訊:

權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

(二) 銷售預售屋簽訂或解除買賣契約後應申報登錄資訊:

銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起 30 日內，向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。

(三) 直轄市、縣(市)主管機關得提充檢舉獎金與檢舉人之規定:

民眾對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定情事者，得敘明事實並檢具證據資料，向直轄市、縣(市)主管機關檢舉。直轄市、縣(市)主管機關對於前項檢舉，經查證屬實並處以罰鍰者，得以實收罰鍰總金額收入一定比率，提充檢舉獎金與檢舉人。

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二、市地重劃範圍內，甲出租其私有之耕地給乙，丙將其建地出租給丁，若是因實施市地重劃致甲乙間、丙丁間之租賃關係不能達到原租賃之目的者，依平均地權條例之規定，乙、丁各自可主張何種權利？

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答：

(一)  市地重劃後，乙之耕地租賃權經註銷時，可主張之權利:

因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣(市)政府通知逕為註銷其租約，承租人乙得依下列規定請求領取補償。
1. 重劃後出租人甲受分配土地者：承租人乙得向出租人甲請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。
2. 重劃後若出租人甲未受分配土地者：其應領之補償地價，由出租人甲領取三分之二，承租人乙領取三分之一。

(二) 市地重劃後，丁之基地租賃權經註銷時，可主張之權利:
1. 因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人丁得終止租約，並得於重劃分配結果確定之次日起 2 個月內，向出租人丙請求相當 1 年租金之補償。
2. 其因重劃而增減其利用價值者，出租人丙或承租人丁得向對方請求變更租約及增減相當之租金。

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三、某市辦理土地徵收，甲之土地與乙之土地改良物坐落於該徵收範圍。依土地徵收條例之規定，乙之土地改良物應一併徵收，但那些情形不在此限？某市對於乙之土地改良物一併徵收之時點為何？

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答：

(一)  土地徵收時乙之土地改良物應一併徵收，但有下列情形之一者，不在此限:
1.土地改良物所有權人要求取回，並自公告期滿之日起 15 日內自行遷移者。

2.墳墓及其他紀念物(如紀念碑、銅像)必須遷移者。

3.建築改良物依法令規定不得建造者。

4.農作改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者，其不相當部分。

5.其他法律另有規定者。

(二) 土地改良物一併徵收:

依土地徵收條例規定，前項應徵收之土地改良物，得視其興辦事業計畫之需要，於土地徵收公告之日起 3 年內徵收之。但土地改良物所有權人於需用土地人報請徵收土地前，請求同時一併徵收其改良物時，需用土地人應同時辦理一併徵收。

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四、地政士甲以詐騙之故意，持偽造之權利人乙的身分證明文件影本，代理權利人乙就其土地、建物，辦理抵押權設定登記，該行為可能違反地政士法那些規定？

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答：

(一)  地政士甲可能違反地政士法之規定如下：

1.  依地政士法規定，地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。

2.  依地政士法規定，地政士不得有下列行為：

（1）違反法令執行業務。

（2）允諾他人假藉其名義執行業務。

（3）以不正當方法招攬業務。

（4）為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告。

（5）要求、期約或收受規定外之任何酬金。

（6）明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。

(二)地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡義務，甲地政士之行為已違反規定，導致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，並停止執行業務或除名。

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