113年不動產經紀人考試—不動產估價概要

答：

(一)  折現現金流量分析法：
折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。折現現金流量分析法之計算公式如下：
n’             k               n’

P ＝Σ  CFk ／（1＋Y）＋Pn’／（1＋Y）

   k＝1

其中：

P ：收益價格。

CFk ：各期淨收益。

Y ：折現率。

n’ ：折現現金流量分析期間。

k ：各年期。

Pn’：期末價值。

(二)  兩者之差異:
直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。直接資本化法之計算公式如下：
1. 直接資本化法：採單一年度收益，並假設未來每年收益大致相同。折現現金流量分析法：採一段持有期間之每年淨收益，每年收益不一定相同。

2. 直接資本化法：假定不動產收益直到永遠。折現現金流量分析法：應估計一段適當持有期間收益，期滿處分不動產。

3. 直接資本化法：一般採用間接方法求取淨收益。折現現金流量分析法：一般採用直接方法求取淨收益。

4. 直接資本化法：採用資本化率，考慮資本報酬也考慮資本回收。折現現金流量分析法：採用獲利率或報酬率，只考慮資本報酬、不考慮資本回收。

5. 直接資本化法：估計程序較簡單，主要根據估價當時之客觀收益水準而定。折現現金流量分析法：估計程序較複雜，須對未來持有期間之每年收益詳細估計，並對期末不動產價值變動做出判斷。

6. 折現現金流量分析法之評估較直接資本化法更為詳細，因此較大型、複雜、須精算之投資案評估採折現現金流量分析法。

7. 直接資本化法：應用於未來各期收入皆穩定。折現現金流量分析法：應用於前期收入不穩定，經過一段期間使趨於穩定。

8. 直接資本化法：適用長期持有之資產價值評估。

答：

(一)  土地開發分析法計算公式:
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）

其中：

V ：土地開發分析價格。

S ：開發或建築後預期總銷售金額。

R ：適當之利潤率。

C ：開發或建築所需之直接成本。

M ：開發或建築所需之間接成本。

i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

(二)、土地開發分析法成本項目內容:

1.直接成本：營造或施工費。

2.間接成本，其內容如下：

(1)規劃設計費。

(2)廣告費、銷售費。

(3)管理費。

(4)稅捐及其他負擔。

廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。

規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。

3. 資本利息綜合利率：

資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。資本利息綜合利率＝資本利息年利率× （土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數。

4. 利潤率：
應考量工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。