112年不動產經紀人考試—土地法與土地相關稅法概要
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一、甲所有位於某號都市計畫農業區內土地一筆農地（其上建有一間合法農舍），該農業區多年前因實施都市計畫定期通盤檢討變更而變更為住宅區（但未發布實施），其土地開發方式於日前始經核定採取「先行區段徵收」，甲之農地於此次都市計畫通盤檢討變更時變更為公共設施保留地（道路），其土地登記簿上載有積欠地價稅新臺幣 10 萬元之「禁止處分登記」。甲於獲悉上述資訊後隨即委託 A 仲介公司代為出售其地，乙對該地有承買意願。若你為 A 仲介公司之經紀營業員，依法應以該地之「不動產說明書」向乙為「解說」，請你從該地所涉及地用與地權法規及其影響之觀點，各提出一點以作為解說之重要內容，以利乙作為承買該地與否之重要依據。又上文所述「先行區段徵收」之意涵與目的各為何？又依法你亦有協助甲與乙公平合理地完成該地買賣契約簽約作業之義務，則應如何處理其上「禁止處分登記」？試依法分述之。 |
答：
(一) 不動產說明書之內容
1. 有關土地使用及其影響
(1)土地使用之限制:
本案甲所有位於都市計畫農業區之一筆農地，期間雖因都市計畫通盤檢討變更為住宅區，惟因尚未擬定細部計畫，故尚未能依住宅區之用途使用，後又因都市計畫通盤檢討變更，其土地使用分區再由住宅區變更為公共設施保留地（道路），依都市計畫法之規定，編定為道路用地，依法僅能作為道路使用；另該筆土地於編定為公共設施保留地（道路）前，即興建有一間合法之農舍，依都市計畫法第51 條規定：「依都市計畫法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」，故依前開法令規定，該筆土地上所興建之農舍仍得依原用途繼續使用，至政府區段徵收該筆土地為止。
2.有關土地權利及其影響
(1) 土地權利之限制
本案甲所有之農地一筆，土地登記簿上載有積欠地價稅新臺幣10 萬元之「禁止處分登記」，另該筆農地上興建有一間合法農舍，依土地稅法之規定原應課徵田賦，但後因都市計畫通盤檢討，將前開土地變更為公共設施保留地（道路），依同法規定，都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，其地價稅除自用住宅用地按2 ‰計徵外，統按6‰計徵；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。因本案土地已為建築使用，故改課徵地價稅，而甲未按規定繳稅，稅捐稽徵機關為保全租稅債權，故通知地政事務所於該地辦理「禁止處分登記」，而「禁止處分登記」為限制登記之一種，未塗銷前，甲無法將該筆土地移轉登記給乙。
(2) 對土地權利移轉之影響
「禁止處分登記」為限制登記之一種，而限制登記係限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，故甲應依法繳清所欠地價稅新臺幣10 萬元後，向稅捐稽徵機關申請將「禁止處分登記」予以塗銷，方能將該筆土地移轉登記給乙。
(二) 「先行區段徵收」之意涵與目的
1. 「先行區段徵收」之意義
區段徵收，謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之徵收。而「先行區段徵收」係謂在主管機關核定開發計畫後、都市計畫發布前，就可以先行辦理區段徵收作業，與一般先行發布都市計畫再辦理區段徵收有別。
2. 「先行區段徵收」之目的
(1)為消弭土地投機炒作，防止都市計畫發布實施後，區域內土地因炒作而造成後續區段徵收無法執行之困擾。
(2) 為避免都市計畫發布實施後，因土地使用變更造成區域內地價有所變動，使得地主權益產生不公帄之情形。
(三) 「禁止處分登記」之處理
「禁止處分登記」為限制登記之一種，而限制登記係限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，故甲應依法繳清所欠地價稅新臺幣10 萬元後，向稅捐稽徵機關申請將「禁止處分登記」予以塗銷，甲、乙雙方方能完成買賣契約之簽訂，並完納土地增值稅及契稅後，最後才能向地政事務所申辦買賣移轉登記。
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二、按「房屋現值」為課徵房屋稅之稅基，而「房屋標準價格」又為「房屋現值」核計之基礎，則影響「房屋標準價格」之因素為何？有何問題？又若以「非自住住家用」之房屋為例，其徵收房屋稅之稅率為何？直轄市及縣（市）政府對該房屋稅「徵收率」應如何處理？有何問題？請依房屋稅條例等規定分述之。 |
答：
(一) 「影響房屋標準價格」之因素及問題
1. 「影響房屋標準價格」之因素
(1) 房屋稅條例第11 條第1 項規定
房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：
C. 按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同
地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
2. 「影響房屋標準價格因素」之問題
(1) 房屋構造標準單價偏低
影響房屋標準價格因素之房屋構造標準單價，自民國73 年第一次訂定後沿用迄今，逾30 年未予調整，雖於民國104 年經監察院建議中央政府應督促地方政府妥適調整房屋構造標準單價，惟對於房屋構造標準單價之調整，各縣市調幅不一，且調整後之新房屋構造標準單價所追溯適用之房屋，各縣市亦不相同；另近年來營建成本大幅增加，但房屋構造標準單價並未隨其相應調整，致使無法覈實課徵房屋稅。
(2) 路段率之評估飽受質疑
形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定路段率。惟各縣市因地方特性及城鄉差異，致使各街道之繁榮程度不一，且現行路段率係由各地方稅捐稽徵機關之稅務人員實地調查及評估，但因缺乏專門技術及知識，其評估結果飽受質疑。
(二) 「非自住住家用」房屋稅之徵收
1. 稅率
房屋稅條例第5 條後段規定，非自住住家用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
2. 現行各縣市對於「非自住住家用」房屋稅「徵收率」之問題
(1) 因房屋稅係屬地方稅，若房屋所有權人將其名下房屋分散於各縣市，並持有3 戶以下，按現行房屋稅條例之規定，即無法向其課徵「非自住住家用」之房屋稅。
(2) 房屋稅條例第5 條條文自民國103 年修正迄今，仍有部分縣市未按規定訂定「非自住住家用」房屋稅之徵收標準，致對於「非自住住家用」房屋徵收差別稅率之成效不彰。
(3) 雖部分縣市按照規定對於「非自住住家用」房屋訂有差別稅率，惟對於持有戶數及徵收率寬鬆不一，致使房屋所有權人於各縣市之「非自住住家用」房屋之稅負亦有所差異。