113年地政士-【土地法規】考題解析 (大日不動產研究中心)

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一、土地法第 34 條之 1 第 2 項規定對於他共有人之通知或公告，乃係部分共有人得依多數決處分之法定先行程序，

部分共有人是否履行其應盡之通知義務，對他共有人之權益影響甚鉅。請依土地法之相關規定說明其對於他共有人

之通知或公告的方式及內容。

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答：

土地法第34 條之1 規定共有人得依多數決處分共有土地或建築改良物，惟應盡通知義務。有關對於他共有人之通知或公告的方式及內容，依土地法及土地法第34 條之1 執行要點的規定，說明如下：

(一)土地法

土地法第34 條之1 第2 項規定，共有人依多數決為共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

(二)土地法第34 條之1 執行要點

土地法第34 條之1 執行要點第8 點規定，有關土地法第34 條之1 第2項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容，依下列規定：

1、通知方式

(1)部分共有人依土地法第34 條之1 規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。

(2)書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。但他共有人已遷出國外或無戶籍者，以公告代替之。

(3)他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第50 條戶籍暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。

(4) 他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知之對象。

2、公告方式

(1)以公告代替書面通知之情形

A、他共有人住所不明或依法該書面通知無法送達。

B、他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依法令規定辦理。

C、他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依法令規定辦理。

(2)布告或登報

公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經20 日發生通知效力。

(3)他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為公告之對象。

3、通知或公告之內容

應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。

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二、根據平均地權條例之規定，試附理由回答下列問題：不動產炒作行為的類別及態樣有那些？（10 分）

A 建設公司專案經理甲集結親友乙、投資客丙，於青年節檔期分別連續買入該公司新推出規模約百戶預售案

中之 2 成、3 成，且提供轉售服務。後接獲民眾檢舉該建案安排人頭購屋壟斷房源，並須向投資客以更高之價

格方可購得。試問該管直轄市、縣（市）主管機關依本條例得為如何之處理？

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答：

(一)不動產炒作行為的類別及樣態

1、不動產炒作之定義

依平均地權條例第47條之5第1項規定，任何人不得有下列各款之行為：

(1)以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。

(2)與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。

(3)自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

2、炒作行為的類別及樣態

不動產炒作行為的類別及樣態，依平均地權條例第47 條之5 第1 項規定，歸納及分述如下：

(1)散布不實資訊：其主要的炒作樣態為散布不實成交價格、散布不實市場成交行情等，致影響不動產交易價格。

(2)通謀虛偽銷售手法：其主要的炒作樣態為利用假客戶付訂金、簽訂虛假不動產買賣契約等，以營造不動產交易活絡表象。

(3)違規銷售行為：其主要的炒作樣態為未經授權擅自銷售仲介、提供協助違法換約預售屋等，致明顯影響市場秩序。

(4)連續買入：其主要的炒作樣態為自行、以他人名義或集結眾人連續買入不動產，致明顯影響市場秩序。

(5)壟斷轉售牟利：其主要的炒作樣態為自行、以他人名義或集結眾人連續加價轉售不動產，明顯壟斷不動產及轉售謀取暴利。

(二)直辖市、縣(市)主管機關之處理方式

1、依平均地權條例第47 條之5 第2 項規定，直轄市、縣（市）主管機關得向炒作不動產之行為人或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

2、平均地權條例第81 條之3 第2 項規定，違反平均地權條例第47 條之5第 1 項各款規定之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣 100萬元以上5000 萬元以下罰鍰，並得令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。其有不動產交易者，按交易戶（棟、筆）處罰。同條文第 3項復規定，法人之代表人、法人或自然人之代理人、受僱人或其他從業人員，因執行業務違反前項規定，除依前項規定處罰行為人外，對該法人或自然人並應處以前項所定之罰鍰。

3、依平均地權條例第81 條之3 第4 項規定，如行為人或相關第三人規避、妨礙或拒絕查核者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6 萬元以上30 萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

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三、經濟部水利署為辦理行政院核定重大建設計畫之 A 流域聯通管工程，須取得甲所有之 A 地、乙所有之 

B 地等土地，A 地為特定農業區農牧用地，B 地為一般農業區農牧用地。甲、乙不願喪失土地所有權，對該

工程強烈表達質疑，經經濟部水利署書面及經濟部詳實說明仍對徵收必要性表達異議。試問，針對甲、乙之

意見，於該計畫報請目的事業主管機關許可前，相關機關應進行何種民眾參與程序？又經前述程序後，經濟

部及經濟部水利署仍認為有必要進行用地取得，則於申請徵收土地前，依法應先與土地所有權人進行何種程

序以取得工程所需之土地？

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答：

(一) 應先舉辦公聽會或聽證

1、有關徵收之興辦事業依法應經目的事業主管機關許可者，需用土地人於申請許可前，應先召開公聽會或聽證。依土地徵收條例第10 條之規定，說明如下：

(1)需用土地人興辦之事業依法應經目的事業主管機關許可者，於申請徵收土地或土地改良物前，應將其事業計畫報經目的事業主管機關許可。

(2)需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。但因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限。

(3)特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證。

(4)需用土地人興辦之事業無須報經目的事業主管機關許可者，除因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會外，應於與所有權人協議價購或以其他方式取得前，先舉行公聽會。

(二) 申請徵收土地前，應先與所有權人協議價購

1、有關申請徵收土地前，應先與所有權人協議價購之相關內容，依土地徵收條例第11 條之規定，說明如下：

(1)需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，

因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依土地徵收條例申請徵收。

(2)協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。

(3)協議價購，依其他法律規定有優先購買權者，無優先購買權之適用，且應由需用土地人依市價與所有權人協議。所稱市價，指市場正常交易價格。

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四、某地政士，為於受託辦理業務時，對契約或協議之簽訂人辦理簽證，擬申請簽證人登記，試問其應符合

那些資格規定，方得申請？應向何單位申請？又那些土地登記事項，不得辦理簽證？請依地政士法規定說明之。

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答：

(一) 地政士申請簽證人登記之資格

1、積極要件

依地政士法第19 條第1 項規定，地政士符合下列各款規定，得向直轄市或縣（市）主管機關申請簽證人登記，於受託辦理業務時，對契約或協議之簽訂人辦理簽證：

(1)經地政士公會全國聯合會推薦者。

(2)最近5 年內，其中2 年主管稽徵機關核定之地政士執行業務收入總額達一定金額以上者。

2、消極要件

依地政士法第20 條規定，地政士有下列情事之一，不得申請簽證人登記；已登記者，廢止其登記：

(1)經地政士公會全國聯合會撤回推薦者。

(2)曾有地政士法第 22 條第 2 項因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者。

(3)曾依地政士法第 44 條規定受申誡以上處分者。

(二) 向直轄市或縣(市)主管機關提出申請

1、地政士符合地政士法第19 條及第20 條之要件者，得向直轄市或縣(市)主管機關申請簽證人登記。

2、依地政士法施行細則第14 條規定，地政士依地政士法第19 條規定申請簽證人登記時，應備具下列書件，向開業登記之直轄市或縣（市）主管機關為之：

(1)申請書。

(2)身分證明文件影本。

(3)地政士法第19 條第1 項規定之資格證明文件及其影本。

(4)地政士法第22 條第2 項規定繳納簽證保證金之證明文件及其影本。

(5)簽證人之印章款及簽名款。

(三) 不得辦理簽證之土地登記事項

依地政士法第21 條規定，地政士就下列土地登記事項，不得辦理簽證：

(1)繼承開始在中華民國74 年6 月4 日以前之繼承登記。

(2)書狀補給登記。

(3)依土地法第34 條之1 規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記。

(4)寺廟、祭祀公業、神明會土地之處分或設定負擔之登記。

(5)須有第三人同意之登記。

(6)權利價值逾新臺幣1000 萬元之登記。

(7)其他經中央主管機關公告之土地登記事項。