113年不動產經紀人考試—民法概要
一、 甲於民國 112 年 2 月 23 日經由不動產經紀人員居間，以新臺幣 1,098 萬元向乙購買某建物二樓 A 屋，並簽立不動產買賣契約書。乙於簽約當時告知甲臥室原有滲漏水已修復，並保證 A 屋並無任何間隙裂痕情形，水、電管線亦均已更新等。詎料，同年 5 月底樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水，已影響該鄰居住處天花板，雙方會同水電師傅勘查 A 屋，發現漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水，進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。試問：甲能否對乙主張花費之修繕費用共計30 萬元，以及終日憂心建物修繕情形之精神損害賠償 2 萬元？法律上依據為何？
答：
(一) 甲主張修繕費用：
1. 買方甲和原屋主(賣方)乙間是買賣契約關係，依民法第354條第1
項、第373條規定，賣方負有「物(房屋)之瑕疵擔保責任」，該責任是指：賣方於房屋交付買方時(指點交時，非過戶時)，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。而漏水即是屬於減少該房屋作為居住使用之通常效用的瑕疵。又此「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該瑕疵之存在，亦不得免責。
2. 因買賣標的物有地板及浴室龜裂、漏水瑕疵時，甲依民法第359條規定得主張解除契約或請求減少價金。但依實際情形，若解除契約顯失公平時，甲僅得請求減少價金。於漏水瑕疵嚴重到難以修復之程度，以致無法居住時，才得解除契約。依照題意，A屋只是一般漏水，非嚴重到無法或難以居住之程度，則甲只能請求減少價金了，可請求減少之價金可以下方式估算：
(1) 應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例來計算其應減少之數額(即瑕疵價值之減損比例，是比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少比例之價額購買之)。
(2) 相當於漏水修繕費用。
(3) 甲得向乙主張花費之修繕費用共計30萬元。
(二) 甲主張精神賠償 :
1. 依民法第195條第1項規定，不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；此即被害人請求非財產上損害賠償的法律依據。亦即，只有在被害人之「身體」、「健康」、「名譽」、「自由」、「信用」、「隱私」、「貞操」或「其他人格法益；例如，肖像權」被侵害時，被害人才能請求精神慰撫金。
2. 依題意，甲乙買賣A屋，房屋有有地板及浴室龜裂、漏水瑕疵，但甲方並無人格法益受侵害，則甲不能向乙請求賠償精神慰撫金。
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一、 甲乙簽訂一般委託銷售契約書，甲委託乙出售其所有之 A 廠房土地，委託契約之報酬為委託銷售總價 2%，同日乙即媒介甲與丙公司簽立不動產買賣意向書，丙交付 100 萬元支票為定金，由乙保管作為嗣後丙履約時價金之一部或違約時之賠償；三週後，甲與丙公司以總價 7500 萬元簽訂不動產買賣契約書，惟丙公司並未依約給付第一期款，亦未開設履約專戶，甲丙簽訂和解契約，乙未得甲同意逕將作為定金之 100 萬支票退還給丙公司。試問：甲乙之法律關係為何？乙得否向甲主張服務報酬？ |
答：
(一)
相關法令:
民法第528條規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」。
民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」。
民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」。
民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」。
民法第574條規定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。」。
(二)
甲乙之法律關係:
1. 因甲乙簽訂一般委託銷售契約，此部分之法律關係為委任契約。因居間人不得為當事人受領給付，故有關保管100萬元支票之部分，應屬委任契約。
2. 乙媒介甲與丙公司簽立不產買賣意向書，後續甲與丙公司以總價7500萬元
簽訂不動產買賣契約書，此部分應屬居間契約。
3. 甲乙之法律關係應為居間以及委任之法律關係。
(三)
乙不得向甲主張服務報酬
1. 丙違約沒有給付
第一期款，甲丙簽訂和解契約，此時乙應依據甲的指示處理丙交付之100萬元支票。
2. 但乙竟將本來丙交付之100萬元支票定金，未經甲之指示，竟然直接返還給丙，乙之行為，依照民法第571條規定，即不得向丙請求報酬。