111年不動產經紀人考試
土地法與土地相關稅法概要
一、關於不動產優先購買權，於土地法中設有明文。請舉出其中三項規定，申述其所定優先購買權之行使要件，並說明其法律性質。
答：
(一)土地法第34條之1
1.法律規定
該法條第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。並共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
2.行使要件
(1)須共有土地或建築改良物等不動產買賣契約有效成立。
(2)主張優先購買權者須為出賣土地或建築改良物應有部分共有人以外之其他共有人。
(3)須以買賣契約同一條件(即同一價格)主張優先購買權。
(4)須於接到出賣通知後15日內主張優先購買，逾期不表示者，視為放棄優先購買權。
3.法律性質
本條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項通知義務，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害，僅得依法請求損害賠償。本條之優先購買權與土地法第104條、第107條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條及第107條物權性質之優先購買權
(二)土地法第104條
1.法律規定
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
2.行使要件
(1)權利人主張優先購買權，須以基地買賣或房屋買賣為前提。
(2)基地出賣時，基地上須有地上權、典權或租賃權關係存在，且這些權利人在基地上建有房屋。反之，若前述權利人欲出售基地上之房屋，基地所有權人亦可主張優先購買。
(3)須以買賣契約同一條件(同一價格)主張優先購買權。
(4)須於接到出賣通知後10日內主張優先購買，逾期不表示者，視為放棄優先購買權。
3.法律性質
本條之優先購買權係屬物權性質，出賣人違反此項通知義務，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害，不僅得依法請求損害賠償，更可訴請法院判決塗銷移轉登記。本條之優先購買權與土地法第34條之1之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條物權性質之優先購買權。
(三)土地法第107條
1.法律規定
出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。
2.行使要件
(1)承租人主張優先購買權，須以耕地買賣為前提。
(2)耕地出賣時，耕地須有租賃關係存在，耕地承租人才可主張優先購買。
(3)須以買賣契約同一條件(即同一價格)主張優先購買權。
(4)須於接到出賣通知後10日內主張優先購買，逾期不表示者，視為放棄優先購買權。
3.法律性質
本條之優先購買權係屬物權性質，出賣人違反此項通知義務，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害，不僅得依法請求損害賠償，更可訴請法院判決塗銷移轉登記。本條之優先購買權與土地法第34條之1之優先購買權競合時，應優先適用土地法第107條物權性質之優先購買權。
二、試說明不動產交易所得稅、土地增值稅、契稅及房屋稅之課稅標的。
答：
(一)不動產交易所得稅
1.意義
不動產交易所得稅係指針對出售或交換不動產及權利所產生的所得，課徵之賦稅。而依105年1月1日作為不動產取得時間之分水嶺，之前取得不動產者適用「舊制」課徵交易所得稅，之後取得不動產者適用「新制」課徵交易所得稅。
2.課稅標的
屬「舊制」課徵交易所得稅者，因土地已繳土地增值稅而不再課徵交易所得稅，僅針對房屋之交易所得課稅，依所得稅法的規定，有核實認定及標準核定以計算房屋交易所得，並於出售不動產隔年列入個人綜所稅申報。至於屬「新制」課徵交易所得稅者，係以房地作為課稅標的，按房地出售時的成交價額減去原來取得時的成本，和一切改良費用後的餘額，在完成所有權移轉登記日之次日起算30 日內申報納稅。
(二)土地增值稅
1.意義
係針對土地價值，非因個人投施勞力資本而增值的部分，所課徵的賦稅。
2.課稅標的
土地稅法第28條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。因此，土地增值稅係按土地取得及出售時之土地公告現值所計算而得之漲價總數額，再依土地稅法規定之稅率課稅。由此可知，土地增值稅之課徵標的為土地。
(三)契稅
1.意義
政府就不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者(或典權人)，按契價所課徵之賦稅。
2.課稅標的
依契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。綜上所述，土地因已課徵土地增值稅，故實務上契稅之課徵標的僅針對房屋，依房屋的評定現值，按契稅條例所規定之稅率課稅。
(四)房屋稅
1.意義
係以房屋之評定現值作為稅基，向房屋持有人逐年課徵之賦稅。
2.課稅標的
依房屋稅條例規定，房屋稅係以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，作為課徵對象。