2024年2 月房地產分析
一人獨居、一人小坪數住家已成市場主流
曾文龍
（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）
（致理科技大學 曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
一、 房地合一稅是房地產景氣的溫度計
疫情以來這幾年，房地產非常熱絡，因此政府多次出來打房，然而景氣熱絡就是房屋交易量高，賣房子絕大部分都是有賺錢的，因此要照實價課徵房地合一稅。政府這幾年每年狂收房地合一稅，老百姓買了高房價很痛苦，賣掉的時候很賺錢，要繳房地合一稅重稅45%或35%，因此政府也成了大贏家。
去年上半年打房更是嚴厲，孫中山所發明的4個字「平均地權」條例，立法院更是修了重大的5條，重拳打遍全台灣，並且祭出高額的檢舉獎金，只要能證明炒房的高收入，從裡面拿出高達30%的檢舉獎金給檢舉人，據統計，檢舉的案件也不少。如此重大打房，當然出現市場的觀望，熱度降下來，檢舉制度也會出現寒蟬效應。
根據報導，最新房地合一稅收統計，去年2023年全年個人房地合一稅高達395.3億元，去年全年房屋買賣移轉棟數衰退，然而大家沒有想到也沒有特別去注意個人房地合一稅收竟然成長了3.4%，這個難道不是房地產熱絡的一種根據嗎？那買賣移轉棟數略為衰退，為何賺錢的稅收繳得更多？那應該就是去年的房價比前年更為上漲了。房價年年上漲，這真是可怕的現象！
根據財政部統計，去年11月個人房地合一稅收金額為42億元，年增率竟然高達34%！稅收王仍然是台中市第一名，年年稱霸。去年12月，個人房地合一稅收高達54.7億元，創下單月歷史新高，桃園與台中更是大幅飆高。
個人房地合一稅收年年攀高，2018年只有27.9億，2021年房價狂漲，房地合一稅高達245.7億，2022年更衝到382億元。去年395.3億元，更是歷史新高了！政府賺翻了！
二、 50年來，房價、地價一路上漲！無奈小坪數成主流！
50年來台灣房地產的發展，已經經歷了幾波的景氣循環。房地產景氣有上有下、有勝有衰，然而唯一不變的是地價不斷地狂漲。房價最大的成本是地價，因此房價也跟著上漲，例如當某一段時間房價漲了1倍2倍之後，房地產景氣下來了，房子跌價了，但撐不住的屋主或建商最多也只是打8折出售，讓房子可以順利較快售出。例如原來1千萬的房子漲了2倍是2千萬，2千萬打8折是1千6百萬，看起來房價是下跌了，其實1千6百萬比未漲時的1千萬還多了6百萬，請問這樣房價算有下跌嗎？更何況財務狀況佳的屋主或建商，他們碰到不景氣，需要跌價嗎？撐了幾年後不想打折賣掉，結果房價又開始大漲，沒有跌價，賣掉反而賺得更多。因此簡單地說，50年來地價一路狂漲，房價跟著大漲，只要口袋有錢，特別是買了要自住的，任何景氣不景氣的時段，有看中喜歡的房子閉著眼睛都可以買，而且不要一直問周邊朋友的意見，他們會告訴你砍價要多一點，結果反而買不到了，時機錯過了，多年後房價又大漲，反而買不起了。除了後悔莫及，除了捶胸頓足，還能幹嘛？！同樣的內行的專家算得太精，當然也想砍價多一點，同樣通常也買不到！台諺說「天公疼憨人」，反而不太會砍價的老實人買到了，他完全沒有想到房子放得愈久，漲價愈多！民國62年，台北市忠孝東路4段房價每坪2萬，大家可以想像這是什麼數字嗎？現在蓋好的新大樓每坪約200萬，光房價就漲了一百倍了！那地價呢？更不用說了。幾十年來從國有財產局、國有財產署、各縣市政府，拼命標售土地，然而制度不良，成交價沒有設置一個合理高點，少數競標的土地應該規定讓搶買的公平抽籤，因為政府已公布合理價，而非一定讓大家瘋狂出價，不理性地搶奪土地，造成讓地價一夜之間漲了2倍、3倍，那更是瘋狂了！現在年輕人望屋興嘆，躺平族已經是現在進行式！年輕人無語問蒼天！一般中產階級也無力換屋，對政府非常失望！
每次房地產不景氣，大坪數總價高很難賣，因此建商都會推出一房兩房低總價的預售屋來突破不景氣，目前的情況一個人買房的需求更是普遍的提高，因為台灣獨居人口愈來愈多。根據內政部最新統計全台戶量（平均每戶人口數）僅剩2.53人，繼續創了新低紀錄。2.53人是什麼概念？也就是兩個人生不到一個人！一人家戶增加到332萬3,808戶，佔比高達35.9%，創下史上最高紀錄。一個人的家要買房子不管是景氣不景氣只需要買個小套房小坪數或最多2房小坪數，當前房價如此高，就算原來需要買3房的購屋人，因為房價高漲預算不夠了，恐怕也只能忍痛買2房，因此1房2房小坪數，不僅是每一波房地產不景氣，為了克服困難的主流，現在因為一人家戶的需求一直提高，展望未來，小坪數可能成為永遠的主流。筆者也聽聞身邊有些朋友直接幫子女購置1房2房小坪數房屋，因為家長本身並不想跟已長大或成家子女的家庭合住，希望能自由自在地享受自己的老年樂活生活。同樣地，子女也不想跟長輩住，都造成小坪數盛行。
三、少子化、不婚不生及高齡社會化，造成小坪數盛行！
全國戶籍戶數逐年增加，從2013年的828萬餘戶，到去年底已達924萬餘戶，十年來增加快百萬戶，但是這個增加趨勢是因為獨居戶愈來愈多，很多人不生小孩也只能獨居。最近搭計程車跟司機稍微聊了一下，他竟然說規定小孩不用結婚，把自己照顧好就好了。司機也給了一些錢給小孩。司機現在一個人住，並跟小孩說不用來找我，大家自己把自己顧好就好了。我聽了也稍微愣了一下，時代轉變很快，很多想法也快速轉變，這個司機也是獨居戶！他的小孩也是獨居戶！全台一人家戶最多的是人口最多的新北市，高達63.4萬餘戶，但是佔比最高、最孤獨的縣市則是澎湖，高達41.9%，第2名是基隆市39.9%；第3名是台北市39.3%。然而沒有想到最不孤獨的縣市卻是彰化市27.9%，是全台灣唯一一人家戶佔比低於3成的縣市！更沒想到的是彰化縣長期位居全台勞退平均提繳薪資最低的縣市，卻是全台粗出生率（以當年活產新生兒數除以年終總人口數計算）最高的縣市！
顯然台灣已經步入日本孤獨社會的後塵，不僅三代同堂愈來愈少，本來夫妻應可生2名小孩的標準家庭也瓦解了，不婚者愈來愈多，許多高齡者因為不同的原因也不想跟子女同住，年輕人不婚不孕，最後都會成為高齡者，台灣老人獨居情況愈來愈嚴重，這個對社會的影響很大，當高齡者只能獨居，醫院及安養機構的照護壓力必然倍增！而同時，這種現象在未來勢必也將影響房地產市場建築的設計規劃與理念，譬如附設醫療設備或與醫院連線醫療服務的養生安養院、養生村規劃，或者有一群好友約定合居在一棟建築或一個小型社區的共生建築規劃，都可能在未來市場上成為趨勢及話題。
（本文刊載於現代地政雜誌）
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