2024年4 月房地產分析

嚇死人的地震與老舊建築物的危機

曾文龍

（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）

（台北市都市更新學會 監事長）

（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）

一、   4月3日大地震再次喚醒大眾，都更危老一定要加速！ 

嚇死人的地震又來了！撼動全台灣！

4月3日清晨7點53分09秒，台灣發生芮氏規模達7.2級強烈地震，最大震度在花蓮和平鄉。台灣各地都有明顯強烈搖晃。乃繼1999年921大地震後，25年來規模最大的地震！這樣長達數十秒的劇晃，很遺憾地花蓮地區陸續傳來極大的災情，天王星大樓整棟傾斜，多棟房屋倒塌或半塌，令人觸目驚心，也再度讓建築安全成為全民焦點，都更危老一定要加速進行！ 0403大地震造成全台約有18人罹難，各地多有災情傳出。美麗的花蓮洄瀾夢土、太魯閣世界級國家景觀也難逃一劫，亂石崩塌、道路毀斷。筆者三年前受花蓮縣政府委託，到各個鄉鎮宣導危老重建相關法規與實務，並培養了一群熱心的危老重建推動師，在花蓮設立危老工作站為民眾服務，對於地震幾乎已成日常的花蓮，如何了解自己居住建築的安全實在是一件刻不容緩的事。這幾年政府努力推動都市更新及危老重建，但囿於法律及層層法規的約束，以及一般民眾仍對相關法規不甚了解，危老條例只有13條，簡單易行，這幾年成果不錯。但是繁雜的都更條例仍然需要程序走很多年，才可能成功，速度上如同牛步緩不濟急，更何況大部分的都更案整合都是失敗的，令人扼腕與浩歎！房子只有愈來愈老愈危險！一位專門從事建築水電管路壁癌修繕的老師傅跟我說，房子還比人老得快、容易壞！

花蓮震後，台北市蔣萬安市長宣示台北市進入大都更時代，號稱都更八箭後將推出火力更強更全面的都更政策，我們且拭目以待。雙北特別是台北市的老建築數量相當多，堪稱是全台灣建築最老城市。內政部資料統計，全國住宅約有904萬戶，平均屋齡32年，而全台屋齡超過30年的老宅達51%、共461萬戶，屋齡50年以上的住宅數量則達到101萬戶，也就是說，全台灣每9戶就有1戶屋齡超過50年，相當驚人！其中，台北市平均屋齡高達36.8年，台北市30年以上老屋高達72%，50年以上者也達到14%。根據國家地震中心的研究，一旦北台灣發生規模6.3以上地震，台北地區恐會有4000棟房屋倒塌，如果平均1棟有8戶，則至少將有3萬2000戶、10萬災民，若發生921規模大地震，則預估將有高達3.5萬棟房舍倒塌，近90萬的災民！這數字確實驚心動魄讓人難安！

震後百廢待興，政府、營建建商等相關業者以及民眾，三方都應摒除過去因都更衍生商機所產生的利益衝突的不信任，轉而共為居住安全努力把關與奮鬥，都更與危老理應是創造三贏共榮才是大家共同的盼望。地震也帶來許多建築磁磚老舊甚至瓷磚雨傷人的事件，老舊建築外皮重新整修也是要加快進行！

「無常」從不等人，未雨綢繆不應只是淪為口號。筆者鼓勵不只是不動產界從業人員才去上課了解相關法令。目前台北市政府辦了很多年危老重建推動師課程，新北市政府也開辦都更危老推動師課程。我鼓勵大家都去上課多去了解何謂都更何謂危老重建，危老雖然相對簡單易行，但是一般民眾對危老兩字的定義也常是一頭霧水，甚至常常把危老唸成危樓！

二、4月份買賣移轉棟數分析

六都4月買賣移轉棟數22,905棟，年增43.3％！去年上半年平均地權條例修法，嚴厲打房，因此交易量較低；今年呈現量價齊揚，這幾個月台灣房市到處熱烘烘！六都地政局4月1日公布4月買賣移轉棟數，與3月相較，新北、台中、高雄均有明顯成長，高雄4,202棟更創下28個月以來新高！與去年同期相較，新北年增率超過5成，高雄更逼近6成。4月建物買賣移轉棟數如下：台北市2,496棟，月增-7.8%，年增26.4%；新北市5,995棟，月增5.7%，年增55.1%；桃園市3,709棟，月增-6.6%，年增39.8%；台中市4,075棟，月增2.1%，年增33.1%；台南市2,428棟，月增-16.1%，年增35.2%；高雄市4,202棟，月增-0.7%，年增43.3%。六都皆比去年大幅成長！房市又熱起來！

以前四月來看，前四月買賣移轉棟數合計8.58萬棟，年增31.4％，創下自2012年來、13年來第三高紀錄，僅次於2013年與2022年，房市表現仍處高檔，買氣火熱。其中又以南台灣二都成長最多，台南及高雄均有37％的年增率，顯示近年大量推案、銷售率不錯的預售屋進入交屋高峰期，帶動南台灣房市交易成長。

3月房市交易狀況熱絡，反映在4月移轉棟數上，新青安房貸繼續協助年輕人購屋帶動買氣，這幾個月一直維持熱絡的交易。六都熱門交易產品總價落在1,000～1,500萬元之間。

國內景氣內需動能成長中，各預測機構上調今年台灣經濟成長率，房市在新青安優惠貸款續行，以及通膨預期的狀況，購屋需求不低，自住、長期投資是目前市場主力，短期內政經局勢穩定，暫時沒有房市政策干擾，第二季房市買氣可望延續。

三、全台城市競爭，苗栗竹南小鎮，正在飛躍前進！

      民國88年，也就是921大地震那一年，就是考試院開始考不動產經紀人證照的第一年，那個時代房地產非常不景氣，股市也非常黯淡，許多房地產從業人員出走，甚至到大陸從事正在熱烘烘火紅的房地產。台灣的房地產從業人員正苦於業績要如何突破、公司要如何生存。突然面臨必須考上不動產經紀人證照，公司才能繼續營業，壓力之巨大可想而知。本人在台灣從事教育訓練非常多年非常的早，被稱為「先驅」。那時候已出版了30本房地產書籍，幫助了大家在房地產專業的入門與成長。因此民國88年上半年，台灣許多縣市的不動產仲介公會、許多不動產大公司總部、大咖代銷公司都邀請本人去教導他們可以考上不動產經紀人證照。當時苗栗不動產仲介公會創會理事長陳銘安先生，也特別邀請我到苗栗竹南去主辦苗栗公會第一期「不動產經紀人考照班」。在陳理事長的卓越領導之下，這個班非常的團結認真，學員的學歷有很多是高中初中的，不像大都市的學歷很多是大學的，但是錄取率非常的高，高達85%！當時一聽到要到竹南教書，非常的陌生，猜想竹南應該在新竹的南邊吧！竹北應該是新竹的北邊。原來是另一個苗栗小鎮！

2021年8月竹南鎮正式超越縣治所在地苗栗市，成為全縣人口第2多鄉鎮市，並與人口第一的頭份市號稱雙子城，共榮發展。苗栗縣政府公布最新人口統計資料，竹南鎮人口已正式突破9萬人。最大的主因應可歸功於竹科竹南基地吸引廠商進駐，包括台積電等科技大廠前往設廠，竹南鎮工作機會增多、就業機率提升，加上近幾年來中央與縣府也積極建設竹南鎮，使得竹南城市生活機能便利齊全，成為幸福、適合居住的城市，吸引願意在竹南落地生根，造成人口持續增加。

竹南鎮與鄰近的頭份市建設全民運動館、頭份親子館以及竹南頭份雙城藍綠縫合計畫工程。目前頭份與竹南2行政區域已經佔了苗栗縣約五分之二的人口，若再計入與頭份、竹南屬於同生活圈的造橋、三灣、南庄等鄉鎮市，幾乎已佔苗栗縣一半人口！

（本文刊載於現代地政雜誌）

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