買賣介紹房子，大家要留意有許多罰則

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

        買房、賣房、租房、出租皆是食衣住行的人生大事之一，每個人一輩子都需要的，然而30年前40年前隨著人口愈來愈多，那個時代台灣的家庭平均每一家五個人，有的人生了四個小孩、五個小孩，小孩長大上班都需要租房子，都夢想努力工作儲蓄可以買房，這是經濟發達必然產生的社會現象，因此也產生了許多買房、賣房的糾紛衝突、租房及出租的糾紛衝突。因此政府必須根據社會狀況製作新的法律，並提到立法院討論，最後都一個一個通過了。若實施後有窒礙難行的地方，也是最好快速修法，以能滿足社會及民眾的期待。

        例如民國80年2月制定公布了公平交易法，在公平法第六章規定了許多罰則。民國83年1月公布了消費者保護法，第二章明訂了消費者權益，以保護消費者。不管是廠商或者是消費者，皆是消費者！立法委員也是消費者，廠商去買房、買東西，立刻轉為消費者，也受到消費者保護法的保護。消費者保護法第五章明訂了消費爭議之處理方式，如何申訴與調解？如何消費訴訟？甚至在第49條、第50條規定了如果多數消費者受害，要如何團體訴訟？第51條更規定了消費者請求懲罰性賠償金之訴訟。消費者保護法第六章從第56條到62條都規定了罰則。民國84年6月公布了公寓大廈管理條例，關於罰則非常重，規定在第五章。最重的甚至有處罰1年以上7年以下有期徒刑，得併科新台幣100萬以上、500萬以下罰金。民國88年公布了不動產經紀業管理條例，關於買賣房子、租賃房子如果有糾紛衝突，也是有許多罰則的規定。這個規定主要是針對業者房屋代銷業、房屋仲介業如果違反法條規定的處罰，在第29條列出了非常多的罰則，業者應常常研讀複習，並常常訓練新進員工，否則公司會被處罰。最嚴厲的處罰在第32條，如果沒有不動產營業員證照，或不動產經紀人證照，就從事賣房，都規定在32條，甚至有1年以下的刑責。如果有執照卻沒有合法的仲介公司或中人個體戶賣房，都會受到嚴厲的處罰。民國112年2月通過了所謂「租賃專法」，即「租賃住宅市場發展及管理條例」，該法第四章也規定了業者的罰則，第二章規定了房東房客的關係，例如第11條提到，如果房客因為疾病、意外產生有長期療養的需要，可以提前終止租賃契約，房東不得要求任何賠償。例如第10條規定，房客毀損租賃住宅或附屬設備卻不為修繕、或相當之賠償，房東得提前終止租賃契約，房客不得要求任何賠償。

建設公司房子蓋好需要交屋給買方，要如何交屋？如何幫買方組織管理委員會？都在公寓大廈管理條例第28條、第57條有相關的規定。因此建商的相關專業人員也都需要熟讀與請教公寓大廈管理條例的法條。

        以上四大法規「不動產經紀業管理條例」、「公寓大廈管理條例」、「公平交易法」、「消費者保護法」考試院認為對於買賣房子非常重要，因此把它們合稱為「不動產經紀相關法規」，是考生報考考試院「不動產經紀人普考」必考的專業科目之一，因此考生不管有沒有考上不動產經紀人，因為讀了很多遍，進而熟悉這些法條，對考生都是極為實用的法律充電。

        業者賣房子的時候如果坪數為39.91坪，30年前的業者都會把它寫成40坪，比較好記，然而公平交易法、不動產經紀業管理條例因為都有關於不實廣告的罰則，如果檢舉到各縣市地政局處，政府根據不動產經紀業管理條例第21條的規定，40坪會被認為是廣告不實，將會處罰業者新台幣6到30萬，處罰不輕。但是如果根據公平交易法第21條的規定，將以第42條處罰「得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施並得以處新台幣5萬元以上2,500萬以下之罰鍰」，屆期若不改正，得繼續命令改正，並按次處新台幣10萬元以上5,000萬元以下之罰鍰、改正其行為或採取必要更正措施為止。廣告不實在可以處罰新台幣5,000萬以下，這個罰則就很可怕了，因此也有建商被處罰數百萬到1,000多萬的案例。