曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

最近去登山的時候，五十個人的登山團體(台北好友爬山組)有一位不熟識的山友特別來問我，如果土地都沒有去繼承，那政府會怎麼處理?有一個山友說是不是跟土地法34條之1有關?我回答「無關，法條的答案在土地法73條之1」，該條的標題是未申請繼承登記之土地，或建築改良物之代管。我說我會把法條放在登山群組供大家參考。

根據土地法73條之1第1項，「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。」

也就是土地或房子如果超過一年沒有辦理繼承登記，該縣市的地政機關查明後會馬上公告繼承人在三個月內申請登記，並會以書面通知繼承人，超過三個月人未申請者地政機關會列冊管理，但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

73條之1第2項規定「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。」

列冊管理的其間為十五年，逾期仍未聲請登記者，地政機關會書面通知繼承人，並將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。公開標售的時候如果有繼承人佔有，或第三人佔有而無合法使用權者，標售後將喪失其佔有的權利，土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。代管時間長達十五年!等待的時間是非常漫長的，這麼漫長的時間也使得該土地無法合理的利用。

73條之1第3項規定「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」

即標售土地或建築改良物應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，如果優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

73條之1第4項規定「標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。」

標售所得的價款特別在國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。如果超過十年沒有繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。十年的時間也很漫長，超過十年沒有繼承人申請提領該價款才會歸屬國庫。

73條之1第5項規定「第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」

登山隊友提問的答案就在土地法第73條之1，關於土地的問題，土地法，平均地權條例，土地稅法等等非常實用，值得吾人常常去翻閱研究。本人常說的一句話「法條就是金條，法條就是護身，法條就是商機。」願意從事法條研究的人必將受益良多。