房地合一稅是預測景氣的重要指標

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

        台灣的房地產稅制繁雜，一般人很難了解，常認為需要這麼複雜嗎？覺得很受不了！而且因為不太懂，做了誤判，甚至有時候房地產專家也做了誤判，讓房地產所有權人因為買賣房地產最後被處罰，多繳了不少的稅。各縣市稅捐單位有時候也會在媒體做一些宣導，但是大多數人也沒注意到，或看了之後自己要房地產買賣的時候，根本也忘光了，當被處罰的時候，真是欲哭無淚、徒喚奈何啊！國稅局單位當民眾有欠稅時，追稅非常盡責，追到天涯海角也是努力地追。

        房地合一稅是為了打房而出現的新稅制。在民國104年6月問世，這個目前被稱為舊制，因為政府打房，一開始通常有效，但是隔一段時間又不太靈光了，幾十年來，政府打房大部分是失敗的，「人與房地產的戰爭」，人常被房地產打敗！因此110年4月28日房地合一稅修法，更是重稅，希望能嚇阻炒房投機客，被稱為房地合一稅2.0新制。那房地合一稅1.0就都不能用了嗎？也不是！因為104年12月31日以前仍然適用舊制，舊制永遠有效，因為舊的房子大部分依舊制。110年7月1日開始的房地產交易，則適用房地產合一稅2.0新制，這麼複雜的稅制不但老百姓搞不懂，房地產專家也常會霧煞煞而導致誤判。例如最簡單的講，房地合一稅是規定在所得稅法，因此有人房地產交易後，就等到5月報所得稅再報，內心想我誠實的合法報稅了，但是卻遭到了處罰！因為稅捐單位的公文說報稅的時間不對，必須在房屋完成所有權移轉登記日之次日，或房屋使用權交易日之次日，起算30日內辦理，超過了30天，都要受罰。有的所有權人更覺得冤枉，因為他的房地產是賠售，根本沒有賺錢。但是沒有賺錢也要申報，沒有申報就要處罰，因為房地合一稅的概念是說，一年內賺錢兩年內賺錢就要繳房地合一稅重稅45%，以嚇阻短期的投機，然而根本沒有想到，賠售已經夠倒楣了，雖然不必繳稅，但是還要申報。

        今年房地產景氣衰退，但是房地產交易有賺錢還是要繳稅，沒賺錢交易完成30日內還是要申報房地合一稅。2025年5月全國個人房地合一稅為49.5億元，月增13%，但比去年同期減少20%，其中新北市貢獻15.1億元，為全國第一名，連續三個月都贏過以前的繳稅王台中市。七大都會區只有新北市房地合一稅年增44%，其餘六都皆呈現年減的衰退趨勢。當前房市仍處於不景氣，只有新北市一枝獨秀，目前的房市非常的觀望，除了銀行繼續房貸緊縮，讓很多人買不起房地產，美國總統川普的關稅戰爭讓國際局勢仍然動盪不安。

        今年4月，個人房地合一稅收總額為43.8億元，較去年同期減少16%，新北市以8.8億元第一名，連續兩個月繳稅王冠軍。從5月跟4月的比較，房地產繼續衰退。房地合一稅1.0為了打房，在民國105年實施，嚇跑了房地產投資客、投機客，但是到了108年，房地合一稅竟然開始成長，房地產的不景氣開始逆轉，財政部在108年8月公布了前7個月房地合一稅竟然高達26.9億元，年增130%。而且貢獻主要來自中南部，特別是高雄市最多。高雄翻轉，讓人刮目相看。106年全台房地合一稅個人稅收為11.9億元，107年倍增為27.9億元！108年更是暴增為60.5億元！連續三年的繳稅王為台中市，那個時候我每個月都到台中教書，台中人常常跟我說台中市房子太貴了、漲太兇了！房地合一稅從以上多年的數據雖然是為了打房課重稅，但是最大的贏家是政府，財庫滿滿！

        房地產賣出，有賺錢才需要繳房地合一稅。因此從每年每月財政部公布的房地合一稅稅收數據，也可以看出房地產景氣的變動趨勢，這個是非常準確的，不必各說各話的。