小小金額照樣打官司！悲乎

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台北市出版公會 監事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

人的情緒是很大的，不安定的，痛苦的金錢官司並不是為了幾十萬、幾百萬才會打官司，有的人因為一萬兩萬要不回來，照樣打官司，所謂小額判決。能夠溝通最好，不能溝通，找人調解或找公家單位調解，到法院打官司是最下策了，最耗時間，勞民傷財，人生有時候真的很困難，有人為了五千元的債務要不回來甚至還有憤而打死人的，確實有夠悲哀。

例如113年12月6日新竹地方法院有一件民事小額判決，這個是很新的判決了，房客因為要不回1萬8千元押金後告房東。房東房客通常是關係良好的，有的一租甚至20年30年，最後也有走入法院打官司的，20幾年美好友誼付諸流水。新竹一位房客於民國112年12月25日，與被告房東簽訂房屋租賃契約，向房東承租五樓房屋，租期兩年，自113年1月1日起至114年12月31日止，每月租金新台幣1萬8千元，押租金兩個月3萬6千元。但是房客於113年8月9日提出於113年9月9日終止租約。但是點交房屋的時候，房東尚未歸還一個月押金1萬8千元。另外當時簽約的時候，房東表示可讓房客提早入住不收租金，然而被告於點交的時候仍向原告收取112年12月25日起至112年12月31日止共計7日之租金4,200元，所以房客根據雙方租約及民法第179條「不當得利」之規定，請求被告給付2萬2千元，但被告則以原告在113年8月間說要提早終止租約，但原來的租期是兩年，原告卻提早終止，所以被告只能退還1個月的押租金。

系爭租約第4條後段約定「出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之剩餘押金」、第13條約定「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止契約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。依前項約定，得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月押金之違約金」、第20條約定「本契約各條款如有疑義時，應為有利承租人之解釋」等語，因為第13條就雙方是否得任意終止租約一事，未勾選得或不得，但是依第4條約定，此時契約解釋所生疑義，應為有利原告即承租人之解釋，應解釋為雙方經得任意終止租約，惟需於一個月前先期通知對方。法官觀諸兩造對話紀錄，原告於113年8月9日即已通知被告於113年9月9日終止租約返還房屋。所以原告已依系爭租約第13條第2項約定為先期通知。則於兩造113年9月9日租約終止時，依據系爭租約第4條後段之約定，被告即負有應返還1個月押租金1萬8千元予原告之義務。但是被告沒有返還，所以法官判定原告請求被告給付1萬8千元自有理由。至於原告請求被告返還7日之租金4,200元部分，法官認為原告並未舉證，證明被告確實有答應112年12月25日至112年12月31日不收房租之事實，其次，依據113年9月9日兩造對話紀錄，原告有答應被告得自被告所答應返還之1個月押租金中，得扣除上開期間之租金後退還，因此按民法第180條第1項第3款規定：「給付，由左列情形之一者，不得請求返還：三、因清償債務而為給付，於給付時期明知無給付之義務者」，縱使兩造確實有約定被告不收取上開期間之租金，原告亦已知悉其無給付之義務然原告仍同意支付，自不得請求返還。所以法官判定原告請求返還被告4,200元之不當得利，尚屬無據。所以原告請求被告返還一個月押租金1萬8千元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，爰予以駁回。

法院判決堆積如山，一般人也無從閱讀理解，上面僅僅1萬8千元之案例，亦可看出人生之困難，非常有參考價值。