不清楚大樓「規約」，會產生許多衝突！

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台北市出版公會 監事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

「預防甚於治療」這句話是大家都知道的，但是能做到的人不多，因為平常沒事發生，沒有危機意識，例如等到生病了，等到成為被告了，等到衝突吵架了，等到違章建築要被拆除了，才開始花大錢做治療的工作。台灣的政客也是這樣，社會發生慘重事情，才去想如何治療。有的人甚至生命都沒有了，要如何補救？願意預防甚於治療的政客，是有前瞻性的，眼光宏遠的，立刻升等為政治家！我們期待大家都要有危機意識，因為預防比治療輕鬆多了。台灣人平常打契約，認為沒有問題，可以掌握，甚至有疑慮的，也不會花小錢請律師看一下。等到打官司就是花大錢了，而且煩躁與痛苦不堪。

        每一棟公寓大廈都有「規約」，但是大部分的人不大清楚「規約」是什麼？甚至很多賣房子的仲介朋友他們應該要比較清楚，然而每次我在台灣各地教學的時候，有時候會請教這些專家「規約」是什麼？大部分的人也是弄不清楚，一知半解。但是仲介房子的朋友因為不懂「規約」，有一天一個老闆買了房子，他需要做生意掛看板，但是管委會不准這個老闆掛看板，說本棟大樓不能掛看板，或也可以規定不能掛鐵窗鋁窗，這個老闆傻眼了，覺得沒道理，憤而告管委會，連帶一起告仲介公司，那這個事就大條了！如果管委會說這是我們管委會規定的，不能掛看板或不能養寵物，懂法律的專家就可以這樣問，請問你們的規約有規定嗎？請拿給我看！如果規約沒有規定，那可以不理會管委會所說的，因為法律最大。

        什麼是「規約」？公寓大廈管理條例第3條第12款規定，「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」區分所有權人就是屋主，屋主最大，法律授權區分所有權人會議的決議，每個住戶都須遵守。管委會要執行會議的決議來減少許多不必要的衝突。那如果管委會不願意拿出「規約」給相關利害人看，公寓大廈管理條例第35條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」區分所有權人會議的決議，需要參加的人數門檻很高，公寓大廈管理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

        這麼高的門檻，跟修中華民國憲法的高比例人數相當了。因此開區分所有權人會議的時候，要嚴謹遵守人數的規定，並簽名。否則有一天產生衝突，如果開會的法律程序不完備，該規約會失效，就算管委會想告對方違反規約的規定，打官司也會敗訴的。因此諸如約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主題，禁止住戶飼養動物之特別約定，財務運作之監督規定，糾紛之協調程序等等重大事項，如果沒有載明於規約者，就會變成不生效力！