未繳租金，房東告房客！

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（中華知識經濟協會 監事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

         房客租金繳了幾個月後就沒有繼續繳，房東等了幾個月後收不到租金，事情無法處理，只好告上法院。雖然租金每月只有一萬多元，也只能無奈告上法院，請法官主持公道。

    114年6月25日，某地方法院民事判決就是相關的案例，今年6月的判決，那是很新的案例。房東房客於民國113年4月28日訂立住宅租賃契約，租賃期間至116年4月30日止，每月租金新台幣16,500元，水費每月200元及電費均由房客負擔，押金16,500元。但房客僅支付113年5~8月租金與水費後，就沒有再支付租金及水電費。因此房東於114年1月4日寄出存證信函，訂5日期限催告房客支付欠租及積欠水電費，但房客仍置之不理。房東在114年3月24日再寄出存證信函，訂5日期限催告房客支付欠租及積欠水電費，否則就要提前終止租約。房客收到存證信函後，仍然不支付欠租及積欠水電費。因為房客沒有搬離積欠租金的房屋，仍然繼續占有該房屋，房東認為這已經是「無權占有」，並且受有相當於原租金額之「不當得利」，房東受有損害，因此依照民法第767條第1項前段、系爭租約、租賃、不當得利之法律關係等提告，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付至114年4月30日止之欠租132,000元，扣除押金16,500元後的餘額115,500元、計至114年4月30日止之積欠水費1,600元、及至113年5月1日起至113年11月10日止之積欠水電費7,375元共124,475元，及至114年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付16,500元等。事情走到法院，不管是原告被告皆會感到痛苦及煩躁不安，最後法院的判決是原告贏或被告贏，都是很難說的事情，又要花上不少的律師費及裁判費。通常敗訴的一方都會繼續上訴，又要繼續繳相關費用，又要再花一段漫長的時間打官司及等待結果，更是痛苦！

    但是房客認為，系爭房屋熱水器壞掉、三台冷氣無冷媒，只有送風功能，又系爭房屋樓下一樓大門每天約晚上10點45分關閉，房東原來交付的一樓大門鑰匙無法開啟一樓大門，經向房東反映後，房東有另換一副一樓大門鑰匙，但是房客仍然無法拿鑰匙開啟一樓大門，所以房客才拒付租金及水電費等語，資為抗辯。

    法院從四個重點判斷：（一）被告拒絕給付租金與水電費有無理由？（二）系爭租約是否已終止？（三）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？（四）原告請求被告給付欠租、不當得利及水電費有無理由？金額若干？

    法官經過綜合判斷，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約、租賃、不當得利之法律關係，及至114年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付16,500元為有理由，應予准許。

    所以地方法院的判決是房東勝訴，房客敗訴，這個是一審的判決。通常敗訴的一方也有可能上訴到第二審。