占用土地須拆屋還地，並給付不當得利「租金」

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

民法乃規定人民的權利義務，人民有紛爭的時候，律師與法官主要參考民法的規定。民法是非常老的法律，民國18年就公布了，已經快100年了。民國18年的立委都是飽學之士，長袍馬褂，精通文言文，因此民法是非常典雅精簡的文言文。今天的民眾看得霧煞煞，難以理解，必須請教律師跟法律專家。不動產的相關證照考試，例如不動產經紀人、地政士、不動產估價師、不動產經紀營業員等等國家考試，皆需要考民法，然而民法卻是龐然大物，高達1,225條，考生讀得欲哭無淚，很想跳水。其實只要多讀幾遍，慢慢理解，研讀最常用的重點法條，也可以慢慢孰悉，甚至熟能生巧。有些菜鳥學生因為很認真，民法不但可以考及格，或第一次考試沒有考上，繼續考第二次，竟然最困難的民法拿到70幾分或80幾分，有志者事竟成啊！

民法767條是關於「占用」的規定，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」占用土地屬於不當得利，規定在民法179條「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

法院的官司常常有拆屋還地的案例，原告認為土地被占有，希望可以告贏，返還土地；被告認為應該有一些誤會，如果告輸，不但要返還土地，土地上的房子也要拆掉。有的房子甚至住了50年或70年了，竟然要拆屋，這是何等晴天霹靂的事情！有一件新北市的案件，原告主張他的土地被占用，土地上被蓋了地上物約6坪，因此法院會同兩造至現場勘驗，並囑託某地政事務所派員會同測量，被告有無占有系爭土地的合法權源，必須就其事實有舉證的責任，被告辯稱該土地界址有偏移，並沒有占用別人的土地，本件法官認為被告缺乏足夠證據證明其所稱土地界址有偏移，被告前向水利會承租土地及日後購買土地時，並未取得系爭建物全部所使用土地之合法權源，系爭建物係屬逾越其得使用範圍土地而建築，即屬無權占有，因此被告須將系爭建物拆除、騰空，返還系爭土地予原告。另外被告無權占有系爭土地，因此原告請求類似租金的不當得利。無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。租金之數額應當為多少，法官參酌土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」但是10%只是一個參考，是一個上限，法官除了以申報地價為計算基礎，還需斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院88年度台上字第3331號、88年度台上字第1894號判決意旨參照）。所以本案每年相當租金之不當得利計算式為「系爭土地申報地價X占用面積X8%」，法官認為本案不當得利以8%利率計算為適當，10%只是一個上限。

        因此法官判決面積約6坪的地上物須拆除，並應給付「不當得利」約新台幣9萬元予原告。