房屋買賣未成，訂金及簽約金可否返還？

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

 買賣房子是人生大事，因為金額很大，如果順利買到喜歡的房子是一件大喜事。房子一住可能都幾十年，如果住了之後才發現漏水或瑕疵等事，則是一件非常不愉快的事情。如果事後跟賣方及仲介公司談不攏金錢補償，有的甚至要對簿公堂，勞民傷財，成為一件不幸的事情。

        內政部提供的不動產委託銷售契約書範本，第八條是關於沒收訂金之處理「買方支付訂金後，如買方違約不買，致訂金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收訂金之百分之____予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬」。所以買方沒有順利買成房屋，訂金有可能被沒收。有一些仲介公司及買方，為了形象及雙方和氣，也有可能退還訂金。

        有一件案例的買方，繳了30萬元斡旋金，之後轉為簽約金，順利簽約。但是後來的高額貸款並不順利，簽約金也拿不回來，致對簿公堂。原告（買方）主張簽約當時其代理人甲先生有表明如無法申請足額貸款，即無條件解除契約。在場之被告（賣方）並未有反對之意思，買賣雙方就此已有意思表示一致云云。但是為被告所否認。原告所舉證人到庭證述，卻說並不清楚本件買賣事宜，只是陪同原告去仲介公司，見到有人帶文件來，才知道是房屋買賣，簽約過程動作很快。法官認為證人於簽約當日臨時受買方之邀，一同前往簽約地點，並未參與買賣雙方之議約過程，證人當無法知悉買賣雙方之約定為何。又依證人所述，縱認屬實，亦僅得證明買方有表明要貸款下來才成案等語，惟並不能證明要達到「足額貸款」，亦不能證明賣方（被告）有同意以足額貸款作為系爭契約之停止條件或無法足額貸款作為解除條件。且原告主張之「足額貸款」即30萬元以外之490萬元皆是以貸款的方式來給付，此核與一般房屋抵押貸款成數至多約七成、八成有別，且其餘不足額部分若以信用貸款來處理，亦是繫乎個人信用及還款能力，衡情尚難認被告於簽約時有同意此項條件。本件被告與仲介公司均否認簽約當時原告買方有表明足額申貸成功才付款或系爭契約才成立，而觀諸系爭契約亦未有隻字片語為此等記載，因此難認定原告之主張為真實。

以上之紛爭，並沒有寫在一開始雙方之不動產買賣意願書，法官認為原告舉證不足，因此駁回。

民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例參照。

30萬對一般購屋人並非一筆小數目，也是辛苦賺錢存下來的。回到根本，還是一句我常告誡大家的話「法條就是金條」，法律非常重要，可以保障自己的權利，避免遭受金錢或者任何形式上的損失。不管任何事情，只要牽涉到契約的簽訂，都必須認真謹慎以對，逐條看清楚，絕對不要敷衍輕心、便宜行事。有任何特殊的要求及約定，也千萬記得要載明在合約中，口頭約定口說無憑，在法律之前，全憑白紙黑字或鐵般證據，否則真的遇到狀況，沒有人可以救得了自己。