房屋仲介公司與賣方簽訂「委託銷售契約書」只有14天之紛爭

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

賣方委託仲介公司賣房子，通常是3個月以上，如雙方關係良好的也有簽訂1年的委託銷售契約。委託合約有2種態樣，一種是「一般合約」，即賣方會找一家以上的仲介公司一起賣。有一種是「專任合約」，即賣方對某家仲介公司及承辦人的信任，只委託一家仲介公司專任去賣。有一件判決書提到，雙方的專任合約只有14天，非常短的時間，原告（仲介公司）第13天即找到買方，然而被告（賣方）卻說不賣了，這對仲介公司簡直晴天霹靂，白忙一場，白高興一場。這樣的紛爭無法解決，仲介公司非常無奈，只好告到法院，請求給付「違約金」。

 原告（仲介公司）主張委託銷售價格為1,368萬元，委託期限為14天，原告認為價錢太高，後來取得被告同意，將委託銷售價格變更為1,248萬元，原告於第12天覓得買方同意以1,300萬元買受系爭房地產。仲介公司立即通知被告，被告卻說「家中有狀況，我們無法賣屋」，拒絕繼續履行系爭契約。原告主張被告的行為顯已違反系爭契約第9條之約定，因此請求被告給付案買賣價金1,300萬元之6%計算之違約金，即78萬元予原告。並聲明：（一）被告應給付原告78萬元及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。

 被告對於原告所主張之違約事實並不爭執，因被告委任原告銷售系爭房地之時間為14日，原告於第12日已找到買家，被告告知因私人因素拒絕出售，原告因銷售系爭房地之時間至多僅12日，且原告並未提出因被告委託而有付出鉅額成本之證明，而系爭房地因被告自行出售，原告得因此省卻斡旋、簽約、處理稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費用之支出，易言之，倘被告未違約，原告付出較多之服務成本，依系爭契約第5條之約定，得請求之服務報酬為實際成交總價之4%，即52萬元，原告就履行契約時，本應提供且屬重要事項之服務內容幾乎均為免除，於減少實際服務成本之情況下，反而得請求高於原約定報酬78萬元之違約金，顯不合理。從而，原告主張請求按買賣價金之6%計算之違約金78萬元，實屬過高，被告請求將違約金酌減之按買賣價金之2%計算即26萬元等語資為抗辯。

 原告主張被告卻自行將系爭房地出售給他人，而拒絕履行系爭契約，違反系爭契約第9條約定之事實，原告提出與其所敘述相符之系爭契約、契約內容變更合約書、不動產買賣意願書、LINE對話紀錄、及建物登記第2類謄本等影本為憑，這些被告都不爭執。依系爭契約第9條之約定，於委託期間內，被告自行將房子出售、出租或另行委託第三者居間仲介者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付違約金予原告。因此法官認為「應屬有據」，但法官認為，被告請求銷售總額之6%計算違約金，尚嫌過高，應核減為銷售總額1,300萬元之2.5%計算給付金額，較為妥適。故認原告得請求之違約金酌減之32萬5千元為合理適當。逾此範圍之請求，則無可採。

 以上為賣方與仲介公司的糾紛態樣之一。因為無法和解，只好告到法院，以法官之心證為判決。如果可以私下和解，當然不必到法院勞民傷財，然而通常都是談不攏的，因此法院的各種案件堆積如山，比一座山還要高，打一個官司兩年、四年、六年或更長都是有的，打官司的過程如果還是不能和解，那真是雙方打到心臟都無力了，奈何！