2025年房地產分析—

蛇去馬來，混亂的蛇年！

曾文龍

（大日不動產研究中心 主任）

（台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長）

（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

去年（民國114年）是極為混亂的一年，美國總統川普為了讓美國「再次偉大」，揮舞著關稅大刀，殺得全世界雞犬不寧！另外最恐怖的國與國戰爭在許多地區殺得你死我活，最可憐的老百姓在政客的壓迫下，死傷無數、流離失所，孩童貧病問蒼天，餓死的很多！這就是幾千年來人類的命運。在科技發達的今天，武器更為精良的今天，人類的文明、民主制度殘破不堪，常常是美化的口號！

        今年2026年農曆馬年，是否可以吉祥話「馬到平安、馬上發財」嗎？期待賀年吉祥話可以讓國家社會不再如此混亂。在最獨裁的帝王時代，所謂「日出而作、日入而息，帝力於我何有哉？」老百姓不懂政治，無法深入政治，不管是什麼政治制度，管他是獨裁或民主口號，老百姓最關心的是填飽肚子民生問題，「帝力於我何有哉？」就算是最獨裁的皇帝時代，仍然有被稱讚的唐宋盛世等。民主美好口號喊得震天價響的今天，仍然有到處的動亂甚至戰爭！因此，一些民主國家的領導人被指為「獨裁」！

美國總統柯林頓當年勝選總統的口號就是「笨蛋！問題在經濟！」只要經濟好，民生樂利，老百姓根本不在乎是什麼制度，也無法去深入了解到底是什麼制度。

        2025年蛇年政府持續打房，最厲害的武器就是限制貸款，打到了民眾的心臟，甚至財團買土地也因為限貸，無力大肆買地而停止買地。中古屋市場持續衰退，比2024年衰退了約3成，這個幅度是很大的，上面的衰退可做一個比方，雖然從業人員很努力花了更多時間仍然有7成的成交，但是有3成沒有成交，可能需要轉行而財務困難，因此陸續有仲介公司收攤。根據內政部的買賣移轉棟數，2025年成交了約24萬棟，比2024年的約35萬棟衰退約30%，其實2024年下半年已經衰退，因為政府持續打房，在從業人員的努力下，仍然比2023年30萬棟成長了16%。另外往前幾年看，2019年成交約30萬棟，比2018年27萬棟成長了約10%。每年30萬棟以上被認為是景氣轉好的觀察指標，從2019年到2024年為房地產的繁榮時代，每年皆30萬棟以上！上一波的谷底落在2016年245,396棟，然後每年緩步成長，一直繁榮到2024年，共有8年的房地產好日子。不管是什麼因素的干擾，幾十年來的台灣房地產盛極必衰、衰極必勝，可嘆的是政府國有土地標售不斷地領導土地上漲，地價漲太兇了，地價是房屋的最大成本，房價能不漲嗎？這幾年建材及人工成本也大幅上漲，這些成本加總起來，房價能不漲嗎？因為一年半來，房地產逐步衰退，很多人期待房價下跌，期待房價最好大幅度下跌，然而去年的中古屋市場，只衰退了約3成，房價變動不多，至於賣未來價錢的預售屋市場、新成屋市場，房價原則上不動如山！預售屋市場因為根本還沒蓋，有些成本無法確定，甚至預售屋市場新建案必須漲價推出，或寧可不賣先蓋，以免賣得太便宜，甚至可能虧錢。從以上分析，最大的禍首就是政府國有土地採取公開競標，沒有一個上限，不像民間買賣土地，都是有市場行情的，亂漲價亂開價根本無人買單。市場是透明的，不像政府國有地標售，公開刺激大家激烈搶標，很難預測有哪些單位會突然殺出來瘋狂搶標，產生雞犬效應、比鄰效應。「一人得道，雞犬升天」，這種競標價格，直轄市各縣市首長應當去修改標售規則，否則公務員規定的制度，領導了漲價，讓國庫收入增加，卻害慘許多年輕人買不起房子、生不起小孩，這個是很嚴重的問題。為何各縣市首長見樹不見林，只看今天不看未來？這樣不是得不償失嗎？